一、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是什么意思

房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購(gòu)買的房屋產(chǎn)權(quán)與被拆遷人的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并按被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算的行為。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是房屋拆遷補(bǔ)償安置的方式之一，其特點(diǎn)是以實(shí)物形態(tài)來(lái)體現(xiàn)拆遷人對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償。

1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，調(diào)換房屋的面積。

在商品房?jī)r(jià)格普漲的今天，調(diào)換房屋的面積，對(duì)于拆遷當(dāng)事人雙方利益均具有直接的重大的影響。這中間有兩種情況應(yīng)加以注意，一是對(duì)于人均居住面積不到本地政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的，被拆遷人可直接依據(jù)政策的規(guī)定，要求調(diào)換房屋的面積達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn);二是調(diào)換房屋的面積，原則上是以被拆遷房屋面積來(lái)確定，而不是以被拆遷房屋的價(jià)值來(lái)確定，除非被拆遷人主動(dòng)放棄面積上的利益。當(dāng)前一些拆遷人以拆遷補(bǔ)償貨幣化為借口，在產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，按被拆遷房屋的價(jià)值來(lái)確定最終還房的面積，實(shí)際上是變相剝奪被拆遷人的合法權(quán)益，不符合《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定。

2、原地還房

不同級(jí)別的地段，房屋價(jià)值會(huì)出現(xiàn)明顯的差異，同一級(jí)別的地段，也可能會(huì)因?yàn)榉课莸乃幍木唧w位置、朝向、樓層等因素，而出現(xiàn)巨大的差異。原地，應(yīng)當(dāng)就是被拆遷房屋的原址。實(shí)際生活中，一些拆遷人為了牟取更大的利益，往往會(huì)對(duì)原地作出與規(guī)定不相一致的理解，認(rèn)為原地，就是指與被拆遷房屋處于同一地段，有的甚至將原地理解為與被拆遷房屋處于同一級(jí)別的地段。更有甚者，一些拆遷人利用自己特有的優(yōu)勢(shì)地位，以此觀點(diǎn)影響到房屋拆遷行政管理部門，最終給被拆遷人造成無(wú)法彌補(bǔ)的損失。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，只有基于公共利益、軍事設(shè)施建設(shè)需要以及城市規(guī)劃確定的不適宜原地還房的，才可另行安置房屋，因此，除以上所列三種情形以外，原地還房均應(yīng)在被拆遷房屋原址還房。

3、產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，拆遷當(dāng)事人就拆遷補(bǔ)償安置達(dá)成一致意見，應(yīng)當(dāng)訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。雖然從合同法的角度來(lái)講，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議屬于無(wú)名合同，但是由于《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》作為一部專門用于規(guī)范房屋拆遷的行政法規(guī)，對(duì)協(xié)議的名稱已作出明確規(guī)定，因此，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，雙方簽訂的協(xié)議名稱應(yīng)當(dāng)為拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，而不應(yīng)以其他名稱不替代，協(xié)議的內(nèi)容中，也應(yīng)當(dāng)明確調(diào)換房屋的位置、面積、樓層、用途等內(nèi)容?，F(xiàn)實(shí)生活中，我們注意到一些拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換的協(xié)議名稱五花八門，其中有一種叫著《商品房置換合同》。表面上看，協(xié)議的內(nèi)容都是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但是協(xié)議形式不同，所獲得的保障程度也是不同的。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置用房的，應(yīng)予支持。該條司法解釋實(shí)際上是賦予了拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的優(yōu)先效力，當(dāng)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議與其他商品房買賣合同發(fā)生沖突時(shí)，對(duì)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的被拆遷人予以特別保護(hù)。

綜上所述，房屋的產(chǎn)權(quán)在進(jìn)行調(diào)換的時(shí)候，已經(jīng)做出調(diào)換行為的，還要到房管部門進(jìn)行相關(guān)手續(xù)的辦理才可以，相關(guān)手續(xù)沒有辦理完整的話，也只是僅僅調(diào)換了房屋的使用權(quán)，這樣對(duì)所有權(quán)是沒有影響的，調(diào)換的時(shí)候需要注意這一點(diǎn)。

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