可申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，償還完剩余貸款后再出售

房主可咨詢(xún)貸款銀行，申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，按揭買(mǎi)房等到貸款償還完畢之后，就可以辦理出售以及房屋更名。由于在房屋按揭還款期間，房屋所有權(quán)證上存在“房產(chǎn)抵押”字樣，所以房主需要等到還清銀行貸款之后，攜帶銀行提供的他項(xiàng)權(quán)利證、貸款還清證明等，到當(dāng)?shù)胤抗苤行膿Q取沒(méi)有“房產(chǎn)抵押”字樣的產(chǎn)權(quán)證，之后就可以正常辦理過(guò)戶(hù)了。

買(mǎi)房留尾款支持房主提前償還貸款

除了房主自己償還房貸外，還可以找可以支付全款的買(mǎi)家，通過(guò)在交易中買(mǎi)方留有尾款，待房主用前期支付的錢(qián)還清貸款，再辦理更名過(guò)戶(hù)的方式。但是，這種情況下買(mǎi)方只能一次性付全款，而不能再向銀行申請(qǐng)貸款。對(duì)于尾款數(shù)額，買(mǎi)賣(mài)雙方可以具體協(xié)商，并且將留尾款與如何更名方式寫(xiě)在買(mǎi)賣(mài)合同中。不過(guò)貸款尚未還清的房屋買(mǎi)賣(mài)存在很大風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)賣(mài)雙方最好通過(guò)中介簽訂三方，并將協(xié)商結(jié)果寫(xiě)到補(bǔ)充協(xié)議中，盡可能地避免風(fēng)險(xiǎn)。

賣(mài)房技巧要注意：

緊跟政策

要想把房子賣(mài)出好價(jià)錢(qián)，必須認(rèn)清政策風(fēng)向。當(dāng)政策在收緊信貸或是提高繳存社保年限等買(mǎi)房門(mén)檻，就表示政府要限制部分購(gòu)買(mǎi)力。

這時(shí)，如果你的房子是屬于位置比較好的剛需或者改善型普通住宅，那仍有漲價(jià)空間。因?yàn)槭袌?chǎng)整體購(gòu)買(mǎi)力雖然縮小，但對(duì)于好房子的需求始終旺盛。購(gòu)買(mǎi)力就像彈簧一樣，越是壓制，反彈越強(qiáng)。政府的調(diào)控，更激發(fā)起了人們對(duì)房源緊俏、房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。所以，你可以大膽漲價(jià)，但也別一下子漲太多，容易嚇跑購(gòu)房者。

如果你的房子各方面條件并不太理想，那就別漲價(jià)了。限購(gòu)限貸對(duì)各方面都很平庸的房子影響最大，這部分房屋的購(gòu)買(mǎi)力會(huì)下降。所以，遇到合理的購(gòu)房者，在合理的價(jià)格就賣(mài)掉，千萬(wàn)別太貪。如果你要賣(mài)的是豪宅、別墅，遇到限購(gòu)限貸政策時(shí)也要小心。雖然房屋條件沒(méi)話(huà)說(shuō)，但在貸款難的時(shí)候，價(jià)格太高的房子更難覓得買(mǎi)家。

看準(zhǔn)市場(chǎng)

任憑政策呼風(fēng)喚雨，但歸根到底，房?jī)r(jià)潮起潮落還是由市場(chǎng)供需決定的。隨行就市，才能不錯(cuò)過(guò)漲價(jià)機(jī)會(huì)，也不讓房子砸手里。

如何判斷市場(chǎng)行情呢?

1、看周邊二手房房?jī)r(jià)

類(lèi)型、地段、品質(zhì)上看，周邊二手房都是和你的住房最接近的。從他們的漲跌，最能看出自己房子該漲價(jià)還是降價(jià)。查他們的房?jī)r(jià)，去二手房交易網(wǎng)站查詢(xún)，或者去附近的中介咨詢(xún)都可以。

2、看中介咨詢(xún)量

如果你把房子交給中介出售，那么可以向中介打聽(tīng)每天的看房咨詢(xún)量。如果看房咨詢(xún)的人多，就表示需求比較大，你可以適當(dāng)上調(diào)價(jià)格試試看;如果看房咨詢(xún)的人少，就表示需求比較小，你應(yīng)該適當(dāng)下調(diào)價(jià)格，看看咨詢(xún)量是否會(huì)上來(lái)。還要注意，有時(shí)候中介為了多拿分成，會(huì)引導(dǎo)你提高房?jī)r(jià)，而不顧市場(chǎng)行情和真實(shí)需求。所以，對(duì)中介的話(huà)，切不可全信，要根據(jù)自己的分析來(lái)判斷行情。

3、看新盤(pán)價(jià)格和銷(xiāo)售

即使新房與二手房房屋差異較大，但開(kāi)發(fā)商的新盤(pán)價(jià)格也能給你一定參考。如果新盤(pán)價(jià)格比開(kāi)發(fā)商之前的樓盤(pán)高出很多，而且銷(xiāo)售火爆，則說(shuō)明現(xiàn)在購(gòu)房需求比較大，你有機(jī)會(huì)漲價(jià);如果開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)就大搞打折促銷(xiāo)，銷(xiāo)量還不怎么樣，則表示目前市場(chǎng)缺乏購(gòu)房需求，你就別想漲價(jià)的事了。

機(jī)智博弈

買(mǎi)賣(mài)二手房，最終還是要落在買(mǎi)賣(mài)雙方，要靠人與人直接溝通?？辞逭摺⑹袌?chǎng)的變動(dòng)，只能保證大方向上不出差錯(cuò)。在交易談判中，機(jī)智的你能賺得更多。如何在談判中占據(jù)有利形勢(shì)：

1、要價(jià)時(shí)給自己留有余地

如果想賣(mài)到200萬(wàn)，切不可直接掛出200萬(wàn)，適當(dāng)調(diào)高一點(diǎn)，如230萬(wàn)，遇到買(mǎi)家，這是再為表示誠(chéng)心，給出一定優(yōu)惠，降價(jià)到210萬(wàn)、200萬(wàn)，買(mǎi)家砍了價(jià)，心理非常高興，成交!

2、列舉房子的優(yōu)勢(shì)，但別一次講完

做生意的都知道，賣(mài)東西一定要夸自己的貨好。但千萬(wàn)別上來(lái)就把能夸的都說(shuō)了，因?yàn)檫@樣往后的談判你就再?zèng)]有根據(jù)了。比如，以后當(dāng)買(mǎi)家指出幾個(gè)房屋缺陷之后，賣(mài)家拿不出新的證據(jù)予以回應(yīng)，那就陷入被動(dòng)了。間歇地放出優(yōu)勢(shì)，就像利好政策不能一齊放出一樣，這樣才能給自己足夠的回旋空間。

3、察言觀(guān)色，判斷對(duì)方的態(tài)度

一個(gè)優(yōu)秀的賣(mài)家，從買(mǎi)方的語(yǔ)言神色，可以判斷出他對(duì)商品的需求程度。如果對(duì)方短期內(nèi)就要搬家，購(gòu)房需求強(qiáng)烈，你就沒(méi)必要在價(jià)格上松口。