一、你要買什么房子?

買房不僅要花費(fèi)一大筆首付款，還需要繳納一筆不小的稅費(fèi)，而稅費(fèi)就與房屋性質(zhì)息息相關(guān)。了解房屋的性質(zhì)，需要注意以下兩點(diǎn)

1、要買的房子是商品房、已購(gòu)公房還是經(jīng)濟(jì)適用房?

注意，已購(gòu)公房包括央產(chǎn)房，成本價(jià)公房，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)公房，優(yōu)惠價(jià)公房;經(jīng)濟(jì)適用房包括一類經(jīng)濟(jì)適用房(必須滿五年才能上市交易)和二類經(jīng)濟(jì)適用房。

2、房子是否滿二年或者滿五年(二手房)?

滿五年的情況下這套房子是不是業(yè)主名下唯一住房(滿五年唯一的房子稅費(fèi)最少)，還是不滿五或者不滿二。

二、準(zhǔn)備多少買房錢才夠用?

買房前期支出包括首付款、稅費(fèi)和中介費(fèi)等。這些支出該怎么衡量?下面我們用一個(gè)北京市二手房交易實(shí)例來(lái)感受一下：85平售價(jià)200萬(wàn)，評(píng)估值為180萬(wàn)，不滿兩年，賣家唯一，買家首套，普通住宅。那么，你需要準(zhǔn)備：

1、定金(40萬(wàn)元)

定金是具有法律效力的，是一種擔(dān)保方式。如果一方違約，要雙倍返還，金額也不得超過(guò)合同標(biāo)額的20%。所以，建議購(gòu)房者在交定金時(shí)，多注意一下自己交了多少定金，是否超出法律規(guī)定。如果這套房子按照20%交定金，則需要交納40萬(wàn)。

2、首付(80萬(wàn)元)

繳付定金后你就要簽訂《北京市存量買賣合同》，簽約后銀行會(huì)派評(píng)估公司來(lái)對(duì)房子進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估報(bào)告出來(lái)后就要面簽，面簽要交首付。假如是商業(yè)貸款，在北京二手房首套普通住宅貸款額度為評(píng)估值的65%，即最多可貸117萬(wàn)，銀行一般會(huì)批整數(shù)金額的貸款，即120萬(wàn)。那么需要準(zhǔn)備首付200-120=80萬(wàn)。

3、中介費(fèi)(5.4萬(wàn)元)

在你簽約《存量房買賣合同》的同時(shí)，也要和中介簽訂中介的《居間合同》，并且支付中介費(fèi)，二手房交易中介費(fèi)在2%-3%之間。我們按2.5%計(jì)算，這套房子需要交2.5%*200=5萬(wàn)元的服務(wù)保障費(fèi)。

商業(yè)貸款還需要交600元的評(píng)估費(fèi)，公積金則是1500元。這筆錢是在簽約完成后當(dāng)天交的。

4、繳稅(20萬(wàn)元)

在跟銀行批貸后就到了過(guò)戶，這時(shí)候就該繳稅了。假設(shè)房屋網(wǎng)簽價(jià)就是成交價(jià)200萬(wàn)，房屋需要繳納的稅費(fèi)如下：

(1)增值稅=(網(wǎng)簽價(jià)/1.05)*5.6%=10.7萬(wàn);

(2)契稅=(網(wǎng)簽價(jià)-增值稅)*1%=1.89萬(wàn);

(3)個(gè)人所得稅=(網(wǎng)簽價(jià)-原值-原契稅-網(wǎng)簽價(jià)×10%-貸款利息-本次增值稅及附加)×20%=7.6萬(wàn)

5、交房入住(1.5萬(wàn)元)

繳完各項(xiàng)稅費(fèi)過(guò)完戶后，就是交房辦理入住了。物業(yè)公司一般會(huì)先收取一年的物業(yè)費(fèi)，每個(gè)小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，有幾千或幾萬(wàn)的不等。我們假設(shè)為1.5萬(wàn)。

6、首次還款(0.8萬(wàn)元)

第一個(gè)月的還款額全部從你銀行還款賬戶里扣除，商業(yè)貸款120萬(wàn)，按照30年4.9%的利率，你每個(gè)月需要交8233元的月供。

以上6個(gè)步驟共需要準(zhǔn)備：首付80萬(wàn)+中介費(fèi)5萬(wàn)+繳稅20萬(wàn)+交房入住1.5萬(wàn)+0.8萬(wàn)=107.3萬(wàn)

三、買房后，你能承擔(dān)得起月供嗎?

買房之前不僅要考慮首付、稅費(fèi)等問(wèn)題，還需要考慮買房之后是否能承擔(dān)得起月供。月供一般根據(jù)具體房子的價(jià)格、稅費(fèi)、首付和貸款數(shù)來(lái)決定，一定要確保月供在承受范圍之內(nèi)。

貸款買房前首先要了解房屋性質(zhì)，這關(guān)系到貸款時(shí)的貸款數(shù)不一樣，稅費(fèi)也不一樣。貸款越多，稅費(fèi)越多。一定要根據(jù)自己的實(shí)際情況，確定好貸款數(shù)額。其次根據(jù)貸款數(shù)額，核算自己的首付和月供，確保在自己承受范圍之內(nèi)。