近期我國各地都打出來租售同權(quán)的政策來，這個政策的實施一方面可以保障租房人的和出租人的合法權(quán)益，另一方面還可以緩解因房價過高帶來的住房緊張問題。那么去除這些好的方面，他會帶來一些什么樣的問題呢。就以廣州房地產(chǎn)租售同權(quán)為例，我們來看看。

17日，廣州公布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，將出臺16條措施全力推進(jìn)住房租賃市場發(fā)展(下稱“租賃16條”)?！白赓U16條”亮點頗多，對市民而言，租房者子女可就近讀書，進(jìn)一步落實租購?fù)瑱?quán)，由此產(chǎn)生的學(xué)位房租金變化值得關(guān)注。對于市場來說，“3·30新政”后公寓房市場是否會迎來機(jī)遇、未來房價走向如何、現(xiàn)代租賃市場如何建立值得探討。就城市發(fā)展而言，租賃市場更加規(guī)范，結(jié)合以往的落戶、公租房等政策，廣州對人才的吸引力將進(jìn)一步提升。

與此同時，“租賃16條”具體落地也將派生出一些新的問題和困難，后續(xù)仍會有諸多調(diào)整，但業(yè)界看好“租賃16條”的未來發(fā)展，認(rèn)為其從另一個角度滿足了市民“居者有其屋”的需求。

“新政策將改變?nèi)藗儗彿啃枨蟮姆较颉?

此次“租賃16條”最受關(guān)注的是租房人子女可就近入學(xué)的規(guī)定。提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)”。

去年以來，盡管廣州已出臺了“辦理《廣東省居住證》滿一年的來穗人員，可向所在區(qū)為子女申請積分入學(xué)”的政策，但如今出臺的新政，則更明確強(qiáng)調(diào)了租購?fù)瑱?quán)。

至于政策所強(qiáng)調(diào)的“符合條件”這個前提有哪些呢?

《方案》明確規(guī)定需要滿足以下條件：具有本市戶籍的適齡兒童少年、綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生;符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校(含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位)就讀。

不過，具體執(zhí)行細(xì)則仍需廣州市及各區(qū)教育局等政府相關(guān)部門給出詳細(xì)的解讀。

在廣州鏈家研究院院長周峰看來，廣州的名校入學(xué)指標(biāo)“僧多粥少”，越秀等老區(qū)的教育資源本就緊張，所以一開始就全市統(tǒng)一來實行“租購?fù)瑱?quán)”的可能性不大。最有可能的做法是各區(qū)分開執(zhí)行。目前，今年的入學(xué)指標(biāo)已經(jīng)完成，所以真的實施也要到明年，不管如何，租購?fù)瑱?quán)給予了租戶子女就讀名校的機(jī)會。

“新政策將改變?nèi)藗儗彿啃枨蟮姆较颍睆V東中原房地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示，不用買房，只要租房就可就近上學(xué)，長期來看有著學(xué)位房剛需的購買者將會減少。但是租賃市場的回報率較低，投資客對于學(xué)位房租賃市場的熱情有限，所以學(xué)位房的租金總的趨勢會上漲，但需要一個長期的過程。

而廣州世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉表示，學(xué)位房最根本的問題在于教育資源短缺或不平衡，相關(guān)政策只是治標(biāo)，治本還是需要政府加大教育資源的投入，提供更多的優(yōu)質(zhì)教育。

銷售市場未必好轉(zhuǎn)，租賃市場迎來一撥新“包租婆”

“租賃16條”另一大亮點是允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房,且調(diào)整后用水、電、氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

今年廣州出臺的“3·30新政”要求：全面禁止“商改住”、最小分割單元不小于300平方米;一手商服類項目銷售對象只能是法人單位，個人禁止購買，再次轉(zhuǎn)讓也只能賣給法人單位;新政實施前購買的商服類項目可轉(zhuǎn)讓給個人，但個人再次轉(zhuǎn)讓需取得不動產(chǎn)證滿2年。

如今的新政顯然帶有為“3·30新政”“補(bǔ)漏”的成分，雖然同樣要求改建后的租賃住房不得銷售，但業(yè)界的理解是:最起碼，因“3·30新政”影響而處于銷售冰凍期的在售“商改住”項目，可以通過改造成租賃住房的方式而“拯救”項目，開發(fā)商可從賣樓者“變身”成物業(yè)長期持有的“包租婆”了。

不過，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《方案》中的表述與此前中央、省文件精神一致，即只是針對企業(yè)，針對經(jīng)營行為，商業(yè)水、電、氣價格改為民用;不涉及個人手上的商辦物業(yè)(包括公寓)，不涉及買賣轉(zhuǎn)讓，不涉及土地性質(zhì)與年限的改變。所以對商辦公寓項目的銷售利好不多。

對此，黃韜表示認(rèn)同。這給了商業(yè)用房一條出路，但改建后的租賃住房，不得銷售，土地性質(zhì)與年限并沒有改變，所以對于商辦公寓項目的銷售影響并不大。

房地產(chǎn)分析人士劉曉博認(rèn)為，允許改造成租賃住房的是“商業(yè)用房等”，這個“等”，有進(jìn)一步想象的空間。此前大城市一直在整頓“工改居”，也就是控制工業(yè)用房改造為租賃住房，將來會不會有政策調(diào)整呢?可以拭目以待。

同時，“調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”，這是很大的利好，居住成本會降低。

“由于‘商業(yè)用房’售價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅，所以租金回報率會比較高。在這個政策刺激下，‘商業(yè)用房’的地板價狀態(tài)相信會得到很大的改變。而‘二房東’這個職業(yè)，也會隨著發(fā)展壯大。”劉曉博認(rèn)為。

不過，周峰表示，改為住房后的“商改住”項目也較難吸引白領(lǐng)等人群大批居住。“明顯的問題是，新增公寓產(chǎn)品多分布在郊區(qū)外圍，交通、商業(yè)配套都沒有同步更新?！?

相比之下，隨著這幾年獵德等“城中村”改造項目的落實，“城中村”一改往日臟亂差的形象，中心區(qū)域的“城中村”成為很多都市白領(lǐng)的首選居住地。此次新政發(fā)展“城中村”現(xiàn)代租賃服務(wù)業(yè)將進(jìn)一步規(guī)范“城中村”的租賃業(yè)務(wù)。

黃韜認(rèn)為，成立廣州住房租賃發(fā)展投資有限公司，由政府來牽頭發(fā)展現(xiàn)代租賃業(yè)務(wù)是一個好的嘗試。因為企業(yè)進(jìn)入租賃市場肯定需要盈利，而目前的租金回報率大概只有2%，政府發(fā)展租賃住房也是為了改變“住者有其房”的傳統(tǒng)觀念，要保證租金穩(wěn)定。此外，租賃行業(yè)屬于重資產(chǎn)運營模式，中小企業(yè)業(yè)務(wù)承擔(dān)能力有限，需要政府的引導(dǎo)。

從上的廣州房地產(chǎn)租售同權(quán)政策來看，我們可以得到一個結(jié)論。那就是這個政策如果實施不到位很可能會加劇社會的住房矛盾問題，比如說這很可能會催生出一大批的專門收租的人。住房資源會急劇的減少，那么這個政策實施的意義也就沒有達(dá)到。

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