什么是容積率?容積率是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2，綠地率應(yīng)不低于30%。由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。對(duì)于發(fā)展商來說，當(dāng)然想建越多越高的房子，賺更多的錢，但這樣容積率高，而對(duì)于住戶來說，容積率高了，各樓房間距小，采光不佳，空氣流動(dòng)不暢等，舒適度就無從談起了。因此容積率是考察住房舒適度的一個(gè)關(guān)鍵因素。

容積率又稱建筑面積毛密度。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積(但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積)與項(xiàng)目總用地面積的比值。容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。

房屋的單方開發(fā)成本=房屋單方造價(jià)+樓面地價(jià)+稅+費(fèi)

樓面地價(jià)=宗地總價(jià)/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價(jià)/容積率

因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。

(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。

容積率對(duì)生活的響

人口密度

高容積率的住宅項(xiàng)目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得多，而高密度的住宅必定會(huì)帶來高密度的居住人口，最終導(dǎo)致小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度下降。另外，高密度的居住人口還會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的健身場(chǎng)所、兒童活動(dòng)區(qū)域、娛樂中心以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力。頻繁的的使用會(huì)加劇這些設(shè)施的老化，所以在購買高密度小區(qū)時(shí)應(yīng)該對(duì)此提出更高的要求。

內(nèi)部規(guī)劃問題

由于高容積率住宅對(duì)土地使用率的過分追求，小區(qū)內(nèi)的樓層會(huì)比較高、綠地的比例也會(huì)相應(yīng)的減少，從而影響居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與品質(zhì)。另外，樓間距過近、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、停車位置不足也是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問題。如何合理地解決這些問題不但是擺在開發(fā)商案頭的重要工作，也是使購房者提高對(duì)小區(qū)的認(rèn)可度的重要方面。

安防問題

由于居住密度大，所以出入的人會(huì)較多，外來人員混入其中的難度也會(huì)相應(yīng)地降低很多。這就對(duì)高容積率住宅的安防系統(tǒng)提出了更高的要求。所以高容積率的住宅安防系統(tǒng)一定要跟上(當(dāng)然這不是說低容積率的小區(qū)安防就不重要)，不僅要加大監(jiān)控設(shè)備的密度，而且也需要更多的巡邏人員來保證住戶的安全。

容積率計(jì)算公式

1、容積率=地上總建筑面積÷可建設(shè)用地面積，一般用小數(shù)表示。當(dāng)建筑物層高超過8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。

2、在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，容積率是房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。

3、工業(yè)上，容積率=(廠區(qū)建筑面積+構(gòu)筑物面積)÷廠區(qū)占地面積

4、毛容積率=住宅建筑總面積/規(guī)劃用地面積

5、住宅面積毛容積率=住宅建筑總面積/規(guī)劃建設(shè)用地

6、綜合容積率=計(jì)算容積率建筑總面積/規(guī)劃建設(shè)用地

7、計(jì)算容積率建筑總面積=住宅建筑面積+配套公建面積

8、不計(jì)算容積率建筑總面積：地下建筑面積(不包括商業(yè)用途)+架空建筑面積

容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋來說各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R=C·H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。

規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建筑區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。工業(yè)用地面積包括工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房、堆場(chǎng)、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建設(shè)用地面積。

對(duì)于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2。低密度住宅的容積率大體標(biāo)準(zhǔn)概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2;多層(小高層)低密度住宅容積率不大于1.2;排屋(TownHouse)容積率不大于0.7;別墅(Villa)容積率不大于0.35。

住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0

國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)展改革委昨日日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)布實(shí)施〈限制用地項(xiàng)目目錄(2012年本)〉和〈禁止用地項(xiàng)目目錄(2012年本)〉的通知》，明確規(guī)定住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0。兩目錄自發(fā)布之日起實(shí)施，此前發(fā)布的2006年本和2006年本增補(bǔ)本目錄同時(shí)廢止。

《通知》規(guī)定，目錄適用于新建、擴(kuò)建和改建的建設(shè)項(xiàng)目。凡列入《限制目錄》的建設(shè)項(xiàng)目，必須符合目錄規(guī)定條件，國(guó)土資源管理部門和投資管理部門方可辦理相關(guān)手續(xù);凡列入《禁止目錄》的建設(shè)項(xiàng)目或者采用所列工藝技術(shù)、裝備、規(guī)模的建設(shè)項(xiàng)目，或采用《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011年本)》明令淘汰的落后工藝技術(shù)、裝備或者生產(chǎn)明令淘汰產(chǎn)品的建設(shè)項(xiàng)目，國(guó)土資源管理部門和投資管理部門不得辦理相關(guān)手續(xù)。

什么是容積率樓房容積率注意事項(xiàng)有哪些

《限制目錄》和《禁止目錄》執(zhí)行中，國(guó)務(wù)院發(fā)布的產(chǎn)業(yè)政策和土地資源管理政策對(duì)限制和禁止用地項(xiàng)目另有規(guī)定的，按國(guó)務(wù)院規(guī)定辦理。國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)展改革委將根據(jù)宏觀調(diào)控需要，依據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、土地供應(yīng)政策，適時(shí)修訂《限制目錄》和《禁止目錄》。各地可依據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，在符合兩目錄的前提下，制定本地的限制和禁止用地項(xiàng)目目錄。

其中，《限制目錄》涉及黨政機(jī)關(guān)新建辦公樓、城市主干道路、城市游憩集會(huì)廣場(chǎng)、住宅、農(nóng)林業(yè)、黃金及其他項(xiàng)目?！督鼓夸洝飞婕稗r(nóng)林業(yè)、煤炭、電力、石化化工、信息產(chǎn)業(yè)、鋼鐵、有色金屬、黃金、建材、醫(yī)藥、機(jī)械、輕工、紡織、煙草、消防、民爆產(chǎn)品和其他項(xiàng)目。

據(jù)悉，與2006年的目錄和2009年的增補(bǔ)目錄相比，《限制目錄》中增加了住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0(含1.0)的限定。而《禁止目錄》的有色金屬類中，由原來的一律禁止鉬及稀土礦開采、冶煉項(xiàng)目，改為禁止新建、擴(kuò)建鉬金屬資源量小于20萬噸、開采規(guī)模小于100萬噸/年的鉬礦項(xiàng)目以及稀土開采、選礦、冶煉、分離項(xiàng)目。據(jù)介紹，由于發(fā)改委此前印發(fā)的《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011年本)》提高了農(nóng)林業(yè)、煤炭、石化化工、鋼鐵、有色金屬、黃金等產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入門檻，此次發(fā)布的新版限制、禁止目錄也隨之提高了用地門檻。