一、商品房預售條件及步驟

房屋預售雖然是一種可行的銷售方式，但如果管理不善，極易導致投機行為，損害消費者的正當權益。為此，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下全書簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》)專門對房屋預售的條件作出了規(guī)定。根據(jù)該法第四十四條第一款的規(guī)定，房屋預售應當符合下列條件：

第一，已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。此項規(guī)定是商品房預售的基礎。因為只有土地使用權是合法的，在土地上所建的房屋才能合法地進入流通領域，從而達到預售的目的。

第二，持有建設工程規(guī)劃許可證。此項規(guī)定是房屋開工建設的前提。城市任何建設項目都得置于城市的總體規(guī)劃之下，房屋建設也不例外。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設項目符合城市規(guī)劃，領取建設工程規(guī)劃許可證后才能開工建設。

第三，按提供預售的房屋計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。此項規(guī)定是房屋預售的關鍵性問題。

第四，向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

二、房屋預售一般應經(jīng)過以下步驟

第一，預售人領取土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證;

第二，預售人辦理預售登記，領取預售許可證;

第三，預售人同預購人簽訂商品房預售合同;

第四，預售合同登記備案;第五，房屋交付后，辦理產(chǎn)權登記。

三、商品房預售應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(二)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;

(四)取得商品房預售許可證。

依據(jù)《城市商品房預售管理辦法》的規(guī)定，商品房預售實行許可證制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具備前三個條件的情況下，向市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管理部門申請《商品房預售許可證》，取得《商品房預售許可證》。未取得者，不得進行商品房預售活動。

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