基本案情：

2012年3月15日，張-欣與北京某房地產(chǎn)公司(開(kāi)發(fā)商)簽訂了《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，購(gòu)買了位于順義區(qū)的一套房子，用途是商業(yè)。《認(rèn)購(gòu)書》上第三條明確規(guī)定了，張-欣向該公司交納五萬(wàn)元定金，并在七日內(nèi)簽訂買賣合同，如果合同不簽定金就不退了。之后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)據(jù)的收據(jù)也明確了不買定金不退的字樣。

2012年3月20日，在雙方協(xié)商合同時(shí)，張-欣提出自己購(gòu)房的目的是想經(jīng)營(yíng)一家餐廳，房地產(chǎn)公司考慮到油煙排放、擾民等問(wèn)題不同意用于餐飲經(jīng)營(yíng)。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，導(dǎo)致合同未能簽訂。張-欣認(rèn)為如果無(wú)法經(jīng)營(yíng)餐廳，自己購(gòu)房的目的不能實(shí)現(xiàn)，房就不想買了，遂要求退回定金，但遭到了開(kāi)發(fā)商的拒絕。開(kāi)發(fā)商說(shuō)《訂購(gòu)書》已經(jīng)明確說(shuō)了不購(gòu)買定金就不退回，所以要退定金那不是可能的。

法律規(guī)定：

最高法《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！?/p>

律師解析：

上述法律規(guī)定中，最重要的字眼是“因不能歸責(zé)當(dāng)事人雙方的事由”，這決定了定金是否可以退回。實(shí)踐中，法院一般是查明雙方是否存在過(guò)錯(cuò)或是違約行為導(dǎo)致合同無(wú)法訂立。如果是由于一方過(guò)錯(cuò)或是違約導(dǎo)致合同無(wú)法訂立的，過(guò)錯(cuò)或違約方將承受定金罰則的懲罰。而如果雙方并無(wú)過(guò)錯(cuò)或是違約行為，只是就合同條款不能達(dá)成一致意見(jiàn)或是其它事由的導(dǎo)致無(wú)法購(gòu)買的，收受定金的一方就應(yīng)退還定金。

本案中，雖然開(kāi)發(fā)商在《訂購(gòu)書》和收據(jù)中一再?gòu)?qiáng)調(diào)不購(gòu)買定金不予退還。但事實(shí)上，雙方在簽訂合同時(shí)，對(duì)房屋用于餐飲經(jīng)營(yíng)達(dá)不成一致意見(jiàn)。而在房屋用途明確為商業(yè)的前提下，雙方只是站到了自己的角度考慮問(wèn)題，對(duì)于無(wú)法簽訂合同本身并不存在故意或違約。因此開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退回定金。

值得提醒的是，在實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)有當(dāng)事人使用“誠(chéng)意金”或“訂金”這樣的字眼。這二者都不是規(guī)范的法律概念。在沒(méi)有明確約定為定金的情況下，在法律上只能視為一種預(yù)付款，將不具有擔(dān)保的性質(zhì)，也不適用定金罰則。如果還有其他的問(wèn)題，歡迎在選咨詢律霸網(wǎng)。