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近年來，由于我國房價很高，有不少朋友選擇購買二手房。在二手房交易中，如果房屋出賣人發(fā)生違約，購房人就可以要求賣房人承擔違約責任，但為了更好地保護自己的利益，購房人在追求賣房人違約責任時，要合理選擇賣方承擔責任的方式。那二手房出賣人違約有什么責任呢？詳細內(nèi)容請在下文中進行了解。

一、二手房出賣人違約有什么責任

如果已經(jīng)發(fā)生了違約行為，那么在違約行為后如何承擔違約責任呢?一般有以下幾種方式：

1、定金罰則：雙方可以約定合同金額分之二十以內(nèi)的定金，收定金的一方不履行約定的義務，雙倍返還定金;給付定金的一方不履行約定的義務，定金不予返還;

2、繼續(xù)履行：守約方有權要求違約方繼續(xù)履行合同約定的義務，并可在向法院起訴時提起此項訴訟請求，要求違約方承擔違約責任，并不妨礙守約方要求繼續(xù)履行;

3、違約金：雙方可以在合同中約定一方違約時，根據(jù)違約情況向守約方支付一定數(shù)額或按一定標準確定的違約金。在既約定違約金又約定定金的情況下，守約方應該在二者中選擇一個比較有利于自己的方式主張;

4、賠償實際損失：在未約定違約金或定金的情況下，守約方可以要求違約方按實際損失賠償。在定金或約定的違約金低于實際損失的情況下，守約方可以主張按實際損失賠償。

二、賣房人如何承擔違約責任

雙方當事入在合同中既約定了定金罰則也約定了違約金，根據(jù)有關法律規(guī)定，當事入一方違約時究竟是適用定金條款還是違約金條款，其選擇權在守約方，即違約方無權決定適用定金條款還是違約金條款。

提醒大家，購買二手房者應該注意，約定定金或違約金條款時不能盲目地為防止對方違約而不恰當?shù)丶s定定金或違約金的金額。我國法律規(guī)定，定金不應超過合同標的額的20%，違約金不應超過合同標的額的30%，除非造成的實際損失超過或達到約定標準，否則過高的部分法院不予支持。

在簽訂購房合同時，建議大家明確約定違約的內(nèi)容，比如違約行為嚴重到什么程度構(gòu)成根本違約，守約方有權提出解除合同并要求違約方承擔解除合同的違約責任;逾期付款或交房多長時間之內(nèi)守約方有權要求支付逾期履行的違約金，逾期付款或交房多長時間以上，守約方有權提出解除合同并追究違約方的相應違約責任。

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