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寧波
商品房預售登記備案與預告登記
那么，商品房預售中，預售合同登記備案和預告登記究竟起到什么作用?沒有到房地產管理部門辦理預售合同登記備案，將會產生在預售登記之前，只能基于買賣合同享有債權;而在預售登記后則可視為享有對未來建成商品房的準物權。這是因為，沒有預售登記，也沒有按揭，買受人即使已經(jīng)交付了房款，其享有的權利仍然只是一種合同債權，不能產生對抗第三人的效力。通過登記的方法予以公告，從而將物權的公示手段用于對債權的保護，使買受人的優(yōu)先權具有了對抗第三人的效力。只有通過預售的登記，買受人才能享有優(yōu)先購買權、期待權、順位物權。預售的房屋才能被賦予準物權的性質從而受到保護，產生對抗第三人的效力。
最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》(以下簡稱《批復》)第二條規(guī)定：消費者交付購買商品房項后，承包人就該商品房享有工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。那么承包人優(yōu)先受償權與預告登記是什么關系。根據(jù)最高人民法院副院長李*光主編的《解讀最高人民法院司法解釋》民事卷224頁對該司法解釋，經(jīng)過預告登記，買受人的商品房交付請求權就具有了排他性，可以對抗承包人的優(yōu)先受償權。反之，沒有經(jīng)過預售登記，買受人的商品房交付請求權不具有物權的排他性，不能對抗承包人的優(yōu)先受償權。其實，這種理解是值得商榷的。根據(jù)《合同法》第286條及其《批復》的規(guī)定，消費者取得對抗承包人的優(yōu)先權的條件是：(1)必須是消費者;(2)必須支付了全部或大部分購房款。在具備了這兩個條件后，消費者即取得了對抗工程款優(yōu)先受償權的權利。而預告登記并不是消費者取得對抗承包人優(yōu)先權的必要條件，甚至不需要預告登記。換言之，若大部分以上購房款未支付，即使已預告登記，其請求權也無法對抗工程款優(yōu)先受償權;而非消費者的房屋預購人預購商品房預告登記后的優(yōu)先請求權也無法對抗工程款優(yōu)先受償權;建設工程抵押預告登記后的請求權也不能對抗工程款優(yōu)先受償權。
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