在本案中，雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題在于，房屋租賃合同的標(biāo)的物系違章建筑，那么房屋出租人與房屋承租人之間簽訂的房屋租賃合同是否有效?該房屋租賃協(xié)議無效后，應(yīng)當(dāng)如何處理?

所謂房屋租賃合同，是以房屋為租賃物的租賃合同，指的是出租人和承租人之間關(guān)于出租人將房屋交付承租人使用，承租人交付租金并于租賃合同終止時(shí)將租賃的房屋返還給出租人的協(xié)議。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第52條規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”建設(shè)部根據(jù)上述的規(guī)定，亦在1995年頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第3條第2款規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租?！币虼耍凑丈鲜龇珊鸵?guī)章的規(guī)定，在我國，房屋租賃只應(yīng)該在兩種情況下發(fā)生，第一種情況是房屋所有權(quán)人將房屋出租;第二種情況是在第一種情況的基礎(chǔ)上，房屋的承租人經(jīng)出租人同意，再將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。可見，如果既不是房屋的所有權(quán)人，同時(shí)也不是合法有效的房屋租賃合同的承租人，如果出租房屋，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第58條第5項(xiàng)“違反法律或者社會(huì)公共利益的”民事行為無效的規(guī)定，這樣的房屋租賃合同是無效的合同。但是，這種情況在《中華人民共和國合同法》施行后發(fā)生了變化。該《合同法》第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！卑凑赵摋l規(guī)定，非房屋的所有權(quán)人將房屋出租，租賃合同屬于效力未定的合同。如果在合同訂立后，房屋的所有權(quán)人沒有追認(rèn)，出賣人也沒有取得房屋的所有權(quán)，則租賃合同無效;如果在合同訂立后，房屋的所有權(quán)人加以追認(rèn)或者出賣人取得房屋的所有權(quán)，則租賃合同有效。

關(guān)于租賃房屋屬于違章建筑的問題，根據(jù)建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第6條規(guī)定：“有下列情形之一的房屋不得出租：……(五)屬于違章建筑的;……”我國《民法通則》第58條規(guī)定：“下列民事行為無效：……(五)違反法律或者社會(huì)公共利益的?！薄逗贤ā返?2條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：……(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第4條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！备鶕?jù)上述的規(guī)定可知，《城市房屋租賃管理辦法》系建設(shè)部1995年5月9日頒布并于1995年6月1日開始實(shí)施，其性質(zhì)屬于行政規(guī)章，而上述合同法的司法解釋第4條卻規(guī)定，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以法律和行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。那么，是否由于建設(shè)部的《城市房屋租賃管理辦法》屬于行政規(guī)章，在《中華人民共和國合同法》實(shí)施后，已經(jīng)不能以該規(guī)章為依據(jù)，認(rèn)定出租違章建筑房屋簽訂的合同無效?答案是否定的，因?yàn)槌鲎夥课輰儆谶`章建筑，建房人在建房時(shí)沒有履行相關(guān)的建房手續(xù)，他就不能合法取得房屋的所有權(quán)，這和出租人出租屬于他人的房屋是有本質(zhì)上的區(qū)別。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第58條的規(guī)定和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第52條的規(guī)定，同樣地可以認(rèn)定出租違章建筑房屋所簽訂的房屋租賃合同當(dāng)然是無效的合同。