近年來，業(yè)主與物業(yè)公司之間因物業(yè)服務引發(fā)的矛盾已經(jīng)成為影響住宅小區(qū)和諧、穩(wěn)定的最主要因素。這既與物業(yè)公司未能提供及時、有效地為業(yè)主提供滿意的服務有關，也與業(yè)主任意地、過于頻繁地行使物業(yè)服務合同抗辯權有關。部分業(yè)主動輒以服務質量差、業(yè)主不滿意為由拒絕繳納物業(yè)服務費(以下簡稱“物業(yè)費”)，欠費現(xiàn)象較為普遍。據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會2008年5月發(fā)布的《全國物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調查報告》顯示，被調查的4600家物業(yè)公司中，商品房小區(qū)平均物業(yè)費繳費率僅為79.48%左右，有些地區(qū)的平均繳費率甚至只有68.57%。（中國物業(yè)管理協(xié)會秘書處.全國物業(yè)管理生存狀況調查報告[R］.2008－05－09[2010－01－03］，http：//220.194.44.52/？action－viewnews－itemid－999.）據(jù)北京市居住小區(qū)管理辦公室2004年對北京市28個商品房小區(qū)的調查統(tǒng)計，收費率能達到80%以上的只有14個小區(qū)，有8個小區(qū)的收費率為60%左右，另外6個小區(qū)的收費率只有30%[1］。2008年上海出現(xiàn)了物業(yè)公司撤離小區(qū)的風潮，至少有10家物業(yè)公司因經(jīng)營嚴重虧損撤離了近50個小區(qū)[2]。據(jù)筆者在南昌市物業(yè)管理協(xié)會的調查，2009南昌市商品房小區(qū)的繳費率整體維持在70%～80%，有的繳費率甚至不足50%。物業(yè)費的普遍拖欠，不僅激化了物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾，而且使物業(yè)公司的生存環(huán)境面臨嚴重困難，不少物業(yè)公司處于虧損經(jīng)營狀態(tài)。（根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會秘書處2008年5月公布的《全國物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調查報告》顯示，在4600家物業(yè)公司中，盈利1843家，占40.07%，虧損1871家，占40.76%；持平886家，占19.17%。）另一方面，開發(fā)商為了自己的經(jīng)濟利益，盡快把樓盤銷售出去，往往單方面對業(yè)主許諾免除前期物業(yè)甚至入住后若干年內的服務費，更是使得物業(yè)公司的生存環(huán)境雪上加霜。（例如，位于南昌市紅谷灘區(qū)的“東方海德堡”，是由**鴻源科創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)、**蓮花物業(yè)管理有限公司提供物業(yè)服務的樓盤。2009年6月以來，因開發(fā)商對業(yè)主承諾5年內免除物業(yè)費、自己又拖延支付按照與物業(yè)公司簽訂的合同的物業(yè)服務補償費，引發(fā)了開發(fā)商與物業(yè)公司之間的物業(yè)服務糾紛，并使業(yè)主利益遭受了嚴重損害。）為了有效化解業(yè)主與物業(yè)公司之間的物業(yè)服務糾紛，最高人民法院出臺了《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋[2009]8號)(以下簡稱《審理物業(yè)服務糾紛案件的解釋》或《解釋》)。該《解釋》第5條、第6條對物業(yè)服務合同中的業(yè)主抗辯權的行使與限制作了具體規(guī)定。但從實踐來看，如何防止業(yè)主動輒行使抗辯權，避免因拖欠物業(yè)費而把物業(yè)公司與業(yè)主推上矛盾的兩極，則更值得人們的關注。一、物業(yè)服務合同履行中的抗辯權表現(xiàn)形式在雙務合同中，如果一方未履行合同義務或者履行不符合要求而向另一方請求履行債務時，對方就有可能通過行使抗辯權而與之對抗。我國合同法規(guī)定了雙務合同履行中抗辯權的3種形式：同時履行抗辯權、先履行抗辯權和不安抗辯權。物業(yè)服務合同是雙務合同、有償合同。在物業(yè)服務合同中，物業(yè)公司應當按照合同約定履行為業(yè)主提供物業(yè)服務、營造良好的小區(qū)環(huán)境的債務，業(yè)主應當履行向物業(yè)公司支付物業(yè)費的債務。在實踐中，業(yè)主通常以物業(yè)服務質量差、不符合要求為由拒交物業(yè)費的形式來行使抗辯權；物業(yè)公司則拒絕為未繳費的業(yè)主提供專屬于其的服務項目，如拒絕提供維修服務、暫停二次供水服務等，遇業(yè)主欠費行為普遍時，則可能減少、停止小區(qū)的公共服務，更有甚者，對欠費業(yè)主進行人身威脅或暴力攻擊。1.業(yè)主行使抗辯權的表現(xiàn)形式在物業(yè)服務合同中，業(yè)主行使抗辯權的表現(xiàn)形式主要有：(1)物業(yè)公司未履行本應先履行的服務時，業(yè)主拒絕支付物業(yè)費。物業(yè)費的支付一般是按單位時期支付，如按月支付。如果在應支付費用的這一單位時期內，物業(yè)公司尚未履行完畢債務，如尚有若干天的衛(wèi)生保潔、修剪花草、修理公共設施設備等工作未完成，而向業(yè)主請求支付物業(yè)費時，業(yè)主則可基于物業(yè)公司未先履行合同義務而行使先履行抗辯權，拒絕支付物業(yè)費。(2)物業(yè)服務合同約定物業(yè)公司應履行某一特定服務項目但時間約定不明確時，業(yè)主以物業(yè)公司尚未履行這一服務項目為由行使同時履行抗辯權，拒絕支付物業(yè)費。在物業(yè)服務合同中，盡管對物業(yè)服務的項目有明確規(guī)定，但對履行這些服務的時間不可能逐一加以明確。例如，在物業(yè)公司提供的門禁系統(tǒng)故障或樓道照明燈等各類維修服務時，由于物業(yè)服務合同并未對物業(yè)公司應在什么時間內上門服務作出明確規(guī)定，當物業(yè)公司要求業(yè)主支付物業(yè)費時，業(yè)主則以物業(yè)公司提供的服務不及時為由進行抗辯，拒交物業(yè)費。(3)在物業(yè)公司履行的物業(yè)服務、營造的小區(qū)環(huán)境不符合合同約定時，業(yè)主拒交物業(yè)費。一般地，物業(yè)服務合同會對物業(yè)服務的質量，即物業(yè)公司應當如何保持小區(qū)環(huán)境作出詳細的規(guī)定，如衛(wèi)生保潔應每日清掃兩次、修剪花草每周兩次、門崗每日24小時值班、保安人員每小時巡邏等。有的物業(yè)服務合同甚至約定“路面不得有明顯垃圾”、“綠地不得有過長雜草”、“安保人員不得脫崗”等。如果物業(yè)公司履行的物業(yè)服務、營造的小區(qū)環(huán)境未達到合同約定的要求，業(yè)主就有可能行使先履行抗辯權或同時履行抗辯權，拒交物業(yè)費。(4)在物業(yè)公司經(jīng)營困難、可能停止履行物業(yè)服務時，業(yè)主行使不安抗辯權，拒交物業(yè)費。當物業(yè)公司經(jīng)營遇到困難，如拖欠物管人員工資、高額水電費，或者是因物業(yè)公司自身所負較大數(shù)額債務被債權人起訴到法院，甚至被債權人申請破產(chǎn)時，業(yè)主依法行使不安抗辯權。