原告：深圳中某公司(經(jīng)紀(jì)方)

被告：田某公司(承租方)

一、基本案情：

2006年6月13日，被告公司員工聶某代表被告與原告簽訂了《中介服務(wù)協(xié)議(客戶)》，約定了原告為被告提供居間服務(wù)，介紹位于深圳諾德中心某物業(yè)(“該物業(yè)”)，如被告成功承租所介紹的房產(chǎn)，需向原告支付半個(gè)月租金作為傭金，支付時(shí)間為雙方簽署正式租賃合同當(dāng)日或之前。同時(shí)該物業(yè)業(yè)主薛某及其代理人先后與原告簽署《居間合同》、《客戶確認(rèn)書》，約定委托原告為該物業(yè)出租提供居間服務(wù)，并對(duì)被告予以確認(rèn)。2006年6月27日，被告與該物業(yè)業(yè)主薛某簽訂了正式的《房地產(chǎn)租賃合同》并在相關(guān)管理部門登記備案。該合同約定的月租金為254578元。

2006年7月9日，被告致函原告商討中介傭金事宜，建議將傭金定為40000元。原告于2006年7月31日向被告發(fā)出履約催告函，表示經(jīng)原告提供居間服務(wù)，被告已與業(yè)主簽訂了《房地產(chǎn)租賃合同》，要求被告于2006年8月8日之前支付《中介服務(wù)協(xié)議》約定傭金127289元。爾后，被告回函原告，認(rèn)為可付不高于月租25%作為傭金。

2006年8月17日，業(yè)主薛某已向原告支付了傭金，但被告未予支付。原告于2006年9月22日訴諸法院，請(qǐng)求判令被告向原告支付傭金127289元及相應(yīng)利息。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

1、原被告是否構(gòu)成居間合同關(guān)系，員工個(gè)人簽訂的中介服務(wù)協(xié)議是否有效?

被告辯稱，原告于2006年6月13日安排被告查看了六處寫字樓，并要求員工聶某在《中介服務(wù)協(xié)議》上簽字確認(rèn)。而原告自始至終未與被告簽訂《中介服務(wù)協(xié)議》、《居間合同》等文件，鑒于聶某沒(méi)有被告蓋章的授權(quán)委托書，并非被告之合法代理人，《中介服務(wù)協(xié)議》也無(wú)被告蓋章，所以《中介服務(wù)協(xié)議》的內(nèi)容對(duì)被告沒(méi)有法律約束力。

法院認(rèn)為，根據(jù)原告申請(qǐng)調(diào)取的社保資料顯示，聶某為被告公司員工。由于被告員工與原告簽訂了《中介服務(wù)協(xié)議》，被告亦在原告提供的居間服務(wù)基礎(chǔ)上與業(yè)主簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》，實(shí)現(xiàn)了租房目的，故該員工的行為應(yīng)為職務(wù)行為，該《中介服務(wù)協(xié)議》應(yīng)約束原被告雙方。原告已成功提供了居間服務(wù)，被告未按約履行支付傭金的義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告辯稱，被告員工與原告簽訂的《中介服務(wù)協(xié)議》因無(wú)被告授權(quán)而無(wú)效，與事實(shí)不符，于法無(wú)據(jù)，法院不予采納。

2、被告是否與原告達(dá)成了降低傭金的口頭協(xié)議?

被告庭審中提出曾與原告達(dá)成口頭協(xié)議傭金為95000元，原告不予認(rèn)可。法院認(rèn)為，被告無(wú)證據(jù)證實(shí)其與原告達(dá)成了關(guān)于傭金為95000元的口頭協(xié)議，法院不予采信。原告訴訟請(qǐng)求成立，法院予以支持。

三、法院判決：

深圳市福田區(qū)人民法院于2006年11月6日作出一審生效判決如下：

1、被告向原告支付傭金127289元并賠償利息損失;

2、案件受理費(fèi)4102元，由被告承擔(dān)。

四、律師建議：

1、盡量要求客戶公司在看樓紙上蓋章，如不能蓋章則要求法定代表人或其它有證據(jù)證明其為公司員工的個(gè)人簽字，并在事后取得公司授權(quán)委托書。

2、盡量要求租賃雙方簽署三方合同，因?yàn)槿胶贤軌虺浞肿C明租賃合同是中介方促成，只有中介方促成合同成立，中介方才能夠收取傭金。

3、如果沒(méi)有簽訂三方合同，爭(zhēng)取取得租賃雙方中另一方的付傭證據(jù)，以及中介方促成其租賃合同成立的相關(guān)證據(jù)。