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　　各區(qū)縣住房保障房屋管理局、各物業(yè)服務企業(yè):

　　為貫徹實施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，制定了《上海市住宅小區(qū)物業(yè)服務項目經(jīng)理管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真按照執(zhí)行。執(zhí)行中的情況，請及時告知市局物業(yè)管理處。

　　上海市住房保障和房屋管理局

　　二○一二年七月二十四日

　　上海市住宅小區(qū)物業(yè)服務項目經(jīng)理管理辦法

　　第一條 (目的和依據(jù))

　　為進一步規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的服務行為，加強對住宅小區(qū)物業(yè)服務項目經(jīng)理的管理，提升項目經(jīng)理隊伍的素質(zhì)，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，制定本辦法。

　　第二條 (適用范圍)

　　本辦法適用于受物業(yè)服務企業(yè)委派，在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擔任物業(yè)服務項目經(jīng)理的人員。

　　第三條 (項目經(jīng)理)

　　本辦法所稱物業(yè)服務項目經(jīng)理(以下簡稱項目經(jīng)理)，是指持有住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理師資格證書》，或者經(jīng)全市統(tǒng)一考試取得《助理物業(yè)管理師資格證書》，接受物業(yè)服務企業(yè)委派，經(jīng)房管部門注冊取得《項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)注冊證》(以下簡稱《執(zhí)業(yè)證書》)，擔任住宅小區(qū)物業(yè)管理服務負責人的人員。

　　第四條 (主管部門)

　　市房管部門負責本市項目經(jīng)理的培訓、考試、執(zhí)業(yè)注冊、繼續(xù)教育等業(yè)務的管理工作。區(qū)(縣)房管部門負責轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)項目經(jīng)理的注冊、執(zhí)業(yè)、繼續(xù)教育情況的監(jiān)督檢查。

　　第五條 (項目經(jīng)理責任制)

　　本市實行住宅小區(qū)物業(yè)服務項目經(jīng)理責任制，物業(yè)服務企業(yè)應向受托管理服務的住宅小區(qū)委派項目經(jīng)理。建筑面積超過10萬平方米的小區(qū)，應配備至少一名項目經(jīng)理;在同一區(qū)縣范圍內(nèi)地理位置上相毗鄰的若干個小區(qū)，可以委派同一名項目經(jīng)理進行管理，其管理的小區(qū)數(shù)不得超過三個，且建筑面積合計不超過10萬平方米。

　　第六條 (任職條件)

　　項目經(jīng)理應符合下列條件：

　　(一)持有《執(zhí)業(yè)證書》;

　　(二)物業(yè)服務企業(yè)與其簽訂了聘用合同;

　　(三)持有物業(yè)服務企業(yè)的委派(任命)書。

　　第七條 (工作職責)

　　項目經(jīng)理的主要工作職責：

　　(一)根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)定和合同約定，制定住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務方案和應急預案并組織實施。

　　(二)依照物業(yè)管理服務合同約定，組織實施小區(qū)內(nèi)樓宇管理、日常維修、保潔服務、綠化養(yǎng)護、保安服務、衛(wèi)生消毒、車輛管理;負責物業(yè)共用設(shè)備、設(shè)施及相關(guān)資料的查驗保管工作。

　　(三)建立健全各項管理制度和崗位工作標準，及時處理管理服務人員的違規(guī)行為;

　　(四)加強與業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主和使用人的溝通與交流，接受業(yè)主監(jiān)督;每半年向業(yè)主委員會報送物業(yè)維修、更新費用的收支帳目，接受審核。

　　(五)及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的緊急情況和突發(fā)事件，發(fā)現(xiàn)業(yè)主損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、擅自改變房屋使用性質(zhì)等違法行為或違反管理規(guī)約(臨時管理規(guī)約)的行為，立即進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門報告;

　　(六)接受街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和物業(yè)管理行政主管部門的指導和監(jiān)督，配合相關(guān)部門做好社區(qū)管理工作;

　　(七)依法使用或按照業(yè)主大會的決定規(guī)范使用專項維修資金、公共收益;

　　(八)法律法規(guī)及物業(yè)服務合同約定的其他事項。

　　第八條 (資格考試)

　　助理物業(yè)管理師資格考試依據(jù)市住房保障和房屋管理局、市人力資源和社會保障局共同印發(fā)的《關(guān)于在本市物業(yè)管理行業(yè)開展助理物業(yè)管理師職業(yè)技能鑒定的通知》(滬房管物〔2011〕376號)的規(guī)定執(zhí)行。

　　第九條 (執(zhí)業(yè)注冊)

　　申請執(zhí)業(yè)注冊應符合以下條件：

　　(一)取得住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理師資格證書》，或本市人力資源和社會保障局頒發(fā)的《助理物業(yè)管理師資格證書》;

　　(二)與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的勞動合同;

　　(三)逾期申請初始注冊人員的繼續(xù)教育證明材料。

　　初始注冊的人員，可以自取得《資格證書》之日起一年內(nèi)提出注冊申請。逾期未申請者，在申請初始注冊時，必須符合本辦法繼續(xù)教育的要求。

　　申請注冊的人員，應當受聘于一個具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，并通過聘用企業(yè)向市房管部門提出注冊申請，同時提交執(zhí)業(yè)注冊申請表(見附表)、《物業(yè)管理師資格證書》或者《助理物業(yè)管理師資格證書》、項目經(jīng)理委派(任命)書、勞動合同及社會保險繳納證明、繼續(xù)教育證明、注冊部門要求的其它相關(guān)資料。取得《資格證書》的人員，經(jīng)注冊取得《執(zhí)業(yè)證書》后方可以項目經(jīng)理的名義執(zhí)業(yè)，《執(zhí)業(yè)證書》有效期為三年，是項目經(jīng)理的執(zhí)業(yè)憑證，由持證人保管和使用。

　　第十條 (變更注冊)

　　在注冊有效期內(nèi)，項目經(jīng)理變更執(zhí)業(yè)單位，應當按照本辦法第九條規(guī)定的程序辦理變更注冊手續(xù)。變更注冊后，其《執(zhí)業(yè)證書》在原注冊有效期內(nèi)繼續(xù)有效。

　　第十一條 (延續(xù)注冊)

　　注冊有效期屆滿需要繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應當在有效期屆滿前30個工作日內(nèi)，按照本辦法第九條規(guī)定的程序申請延續(xù)注冊。

　　第十二條 (繼續(xù)教育)

　　項目經(jīng)理應接受繼續(xù)教育，更新知識，不斷提高業(yè)務水平。項目經(jīng)理每年至少參加一次執(zhí)業(yè)復訓的繼續(xù)教育。

　　第十三條 (《執(zhí)業(yè)證書》注銷)

　　項目經(jīng)理在物業(yè)管理服務中有下列情形之一的，市房管部門注銷其項目經(jīng)理《執(zhí)業(yè)證書》：

　　(一)違反國家法律法規(guī)，違背職業(yè)道德規(guī)范和行業(yè)誠信制度，被一次性記18分的;

　　(二)在三個記分年度被累計記分超過18分的;

　　(三)連續(xù)二個年度未接受年度繼續(xù)教育的;

　　(四)其他應予注銷執(zhí)業(yè)證書的情形。

　　項目經(jīng)理被注銷《執(zhí)業(yè)證書》的，自注銷之日起二年內(nèi)不得在本市行政管理區(qū)域內(nèi)擔任項目經(jīng)理;二年后應當重新辦理執(zhí)業(yè)注冊取得《執(zhí)業(yè)證書》后方可受聘擔任項目經(jīng)理。

　　第十四條 (執(zhí)業(yè)信用檔案)

　　市房管部門統(tǒng)一建立項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)信用檔案，項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)信用檔案作為物業(yè)管理企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案的組成部分，項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)信用記分標準依據(jù)《上海市物業(yè)服務企業(yè)和項目經(jīng)理信用信息管理辦法》、《上海市物業(yè)服務企業(yè)和項目經(jīng)理信用信息評價試行標準》的規(guī)定執(zhí)行。

　　第十五條 (施行日期)

　　本辦法自2013年1月1日起施行，有效期至2017年12月31日?！渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)小區(qū)經(jīng)理管理暫行辦法》(滬房地資物〔2003〕270號)同時廢止。

　　附件：上海市住宅小區(qū)項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)注冊申請表

　　附件

　　上海市住宅小區(qū)項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)注冊申請表

　　申請人姓名

　　申請 執(zhí)業(yè)

　　單 位

　　填表 日期

　　個 人 情 況貼一寸

　　免冠照片

　　姓名 性別 出生年月

　　戶籍省 市 縣民族

　　身份證號碼

　　畢業(yè)院校 所學專業(yè) 畢業(yè)時間

　　最高學歷 專業(yè)技術(shù)職稱

　　聯(lián)系電話 手機 E-mail

　　從事物業(yè)管理

　　工作累計年限 所在企業(yè)

　　擔任的職務

　　助理物業(yè)管理師資格證書號 取得證書年份

　　全國物業(yè)管理師資格證書號 取得證書年份

　　申請執(zhí)業(yè)單位情況

　　物業(yè)服務企業(yè)

　　名稱

　　(蓋章)

　　物業(yè)服務企業(yè)

　　資質(zhì)等級 資質(zhì)證書號碼

　　法定代表人 單位性質(zhì) 注冊地

　　通訊地址

　　郵政編碼 電話 傳真

　　從事物業(yè)服務的主要經(jīng)歷、業(yè)績

　　項目名稱地址管理期間物業(yè)類型面積所獲榮譽

　　項目名稱地址管理期間物業(yè)類型面積所獲榮譽

　　參加繼續(xù)教育情況

　　起止日期內(nèi) 容培訓機構(gòu)名稱學 時成 績

　　申報擔任項目經(jīng)理項目情況

　　項目名稱地址物業(yè)性質(zhì)物業(yè)面積

　　1、

　　2、

　　3、

　　注冊機構(gòu)審核意見

　　(蓋章)

　　年 月 日

　　注冊號 注冊時間 注冊有效期

　　貼身份證件復印件

　　貼助理物業(yè)管理師資格證書或全國物業(yè)管理師資格證書復印件