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寧波
租賃合同基本法律問(wèn)題
一、租賃合同的概念與特征
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人向出租人支付租金的合同。其特征是：租賃合同是諾成的、雙務(wù)的、有償?shù)暮贤蛔赓U合同的標(biāo)的物是特定的非消耗物；租賃合同轉(zhuǎn)移的是租賃物的用益權(quán)，而非所有權(quán)；租賃合同具有期限性和連續(xù)性，時(shí)間是租賃合同的基本要素。
二、租賃合同的內(nèi)容和形式
租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金以及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
租賃期限６個(gè)月以下的，可以由當(dāng)事人自由選擇合同的形式。無(wú)論采用書面形式還是口頭形式，都不影響合同的效力。租賃期限６個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。未采用書面形式的，不論當(dāng)事人以期限是否作了約定，都視為不定期租賃。
三、租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)
（１）出租人的主要義務(wù)。包括：按照約定交付租賃物于承租人使用；保證租賃物符合約定的標(biāo)準(zhǔn)和用途；保持租賃物的約定品質(zhì)狀態(tài)。
（２）承租人的主要義務(wù)。包括：按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用；妥善保管租賃物；取得出租人的同意后，承租人對(duì)租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物。未經(jīng)出租人同意的，出租人可以要求承租人煩恢復(fù)原狀或賠償損失。承租人將租賃物轉(zhuǎn)租他人的，承租人亦應(yīng)經(jīng)出租人同意，按照約定期限支付租金；返還租賃物。
四、租賃合同的解除
除合同解除的一般法定條件外，租賃合同中，出租人和承租人還可以在一些特殊情況下享有合同解除權(quán)。
出租人的合同解除權(quán)情形有：
１、承租人未按約定方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損害的；
２、承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的；
３、承租人逾期不支付租金的；
４、對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或約定不明，又未達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，出租人可以隨時(shí)解除合同，但應(yīng)在合理期限內(nèi)通知承租人。
承租人在合同解除權(quán)的情形有：
１、對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或約定不明確的，事后又未達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，承租人可以隨時(shí)解除合同；
２、租賃物危及承租人的安全或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格承租人可以隨時(shí)解除合同；
３、因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或全部毀損、滅失，不能實(shí)現(xiàn)合同目的承租人可以解除合同。
五、轉(zhuǎn)租、第三人對(duì)租賃物主張權(quán)利、租賃物收益的歸屬及租賃權(quán)的性質(zhì)。
承租人對(duì)租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)租，應(yīng)取得出租人的同意。未經(jīng)出租同意的，出租人可以行使合同解除權(quán)。經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，承租人與出租人之間的合同關(guān)系仍然有效；第三人對(duì)租賃物造成損失的，由承租人負(fù)賠償責(zé)任。
第三人對(duì)租賃物主張權(quán)利的，承租人應(yīng)及時(shí)通知出租人，由此給承租人對(duì)租賃物的使用、收益造成不利影響的，承租人可以要求減少租金或不支付租金。
在承租人占有、使用租賃物期間的收益，除當(dāng)事人有約定的外，歸承租人所有。租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。
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