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寧波
一起房屋買賣糾紛案的處理
案情介紹：
李某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房買賣合同，合同約定：李某向該公司購買某路段兩套房屋，兩套房屋建筑面積共為１４５平方米，房屋總價款為人民幣１１３８４３元，但該房地產(chǎn)開發(fā)公司未將李某所購房屋的地下室為通水管房告知李某。合同訂立后，李某給付購房款共計１１３８４３元，該公司也將房屋交付給李某使用。此后，李某取得房產(chǎn)證，并對兩套房屋進行裝修，將兩套房屋之間的隔墻打通，該公司明知李某改動結構，但未予以阻止，也未表示異議。李某入住后，發(fā)現(xiàn)所購房屋的地下室為通水管房，每隔３０分鐘發(fā)出機器運轉聲和流水聲致使李某生活遭受較大影響，尤其影響睡眠，李某曾多次與物業(yè)管理部門交涉要求改善，但雖經(jīng)整改維修，卻仍未能改善，李某遂起訴要求退房。
法院判決：
法院委托環(huán)境監(jiān)測部門對水管噪音進行了鑒定，鑒定結果為噪音超標。法院審理后認為，開發(fā)公司在出售房屋時未告知李某其所購房屋處于水管房之上，該合同標的物有瑕疵，遂判決開發(fā)公司退房并返還李某購房款及裝修損失，李某恢復房屋原始結構。
律師點評：
一、雙方所訂立的合同約定，爭議房屋的使用性質(zhì)為“居住”。因此，被告交付的房屋應符合“居住”使用的標準。雖然雙方未約定“居住”使用的具體標準，但依據(jù)《合同法》第６２條第１款第１項之規(guī)定，被告交付的標的物至少要符合行業(yè)標準。原告所購房屋的地下室是通水管房，噪音超標，應認定被告交付的房屋不符合標準。
二、原告李某訴請退房，其實質(zhì)系要求解除合同。李某依約取得的標的物在品質(zhì)上存在瑕疵，無法達到正常居住標準，屬不能實現(xiàn)合同目的的情形，根據(jù)合同法的規(guī)定，原告有權要求解除合同。
三、被告交付的房屋存在品質(zhì)瑕疵。雖然地下室并非原告所購買的標的物，但因屬于原告所購房屋的地下室，因此地下室的品質(zhì)如何直接影響著原告所購房屋的使用。同時，被告在交付房屋時，沒有向原告告知地下室的狀況。據(jù)此可認為，被告未履行瑕疵擔保的義務，應承擔相應的責任。鑒于爭議發(fā)生后，被告雖曾多次對通水管進行修理，但超標噪音的情況仍未得到改善，而被告又無同類標的物即房屋可更換，故原告要求解除合同，退回標的物是合理的。
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