廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

　?。?005）佛中法民五終字第817號(hào)

　　上訴人（原審原告、反訴被告）佛山市禪城區(qū)石灣糖煙酒公司，住所地佛山市禪城區(qū)石灣和平路52號(hào)。

　　法定代表人黎惠玲，經(jīng)理。

　　委托代理人曾福強(qiáng)、張喻兵，廣東豐源律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審被告、反訴原告）丁鏡全，男，1959年5月8日出生，漢族，住佛山市南海區(qū)石?清暉村三巷7號(hào)302房。

　　委托代理人李伯安，廣東源本律師事務(wù)所律師。

　　上訴人佛山市禪城區(qū)石灣糖煙酒公司因租賃合同糾紛一案，不服廣東省佛山市南海區(qū)人民法院（2005）南民三初字第352號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)己審理終結(jié)。

　　原審判決查明：原告佛山市禪城區(qū)石灣糖煙酒公司是全民所有制企業(yè)，被告丁鏡全是原告的原單位職工。當(dāng)被告還是原告單位的職工時(shí)，原告將自己出資興建的南海石?清暉村三巷7號(hào)302房（及相應(yīng)的單車(chē)房）以佛山市公有住房標(biāo)準(zhǔn)出租給被告居住。1999年，原告實(shí)行企業(yè)轉(zhuǎn)制，被告成為下崗失業(yè)人員，但雙方對(duì)上述房屋的租賃關(guān)系仍然保持不變，房屋每月租金為315.36元，由被告按季度向原告交付租金。2003年7月，原告沒(méi)有按石?水電有限公司的要求報(bào)裝水表，導(dǎo)致被告自行墊付了1573.09元。為此，被告從2003年7月起拒付租金至今。2003年7月1日至2005年4月30日，被告共欠租6937.92 元。

　　被告是佛山市國(guó)嘉酒業(yè)有限公司的其中一名股東，該公司于1998年10月7日成立，2001年1月1日進(jìn)行了變更登記。

　　根據(jù)佛山市公安局禪城分局的人口信息查詢資料反映，被告住址是佛山市禪城區(qū)同濟(jì)路4號(hào)102房，被告是該房戶主劉森嬌的女婿。

　　原告佛山市禪城區(qū)石灣糖煙酒公司訴至法院，請(qǐng)求判令：1、被告支付拖欠的租金6937.92元和利息294.31元（利息暫計(jì)至2005年4月30日）； 2、原、被告間的租賃合同關(guān)系解除，被告限期搬出租住的房屋及歸還租用的單車(chē)房；3、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。被告丁鏡全提出反訴，請(qǐng)求判令原告向被告清償墊付的水表安裝費(fèi)用1573.09元及利息148.9元（利息暫計(jì)至2005年6月9日，要求計(jì)至清償之日）。

　　原審判決認(rèn)為：被告作為原告的下崗職工，依法享有“國(guó)有企業(yè)下崗、失業(yè)人員已租住公有住房的，房屋產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)允許他們繼續(xù)租用”的權(quán)利。被告從2003年 7月起拖欠原告租金，故原告請(qǐng)求被告支付拖欠的租金，合法有理，予以支持。就原告請(qǐng)求解除雙方租賃關(guān)系的問(wèn)題，雖然被告欠租時(shí)間較長(zhǎng)，但被告欠租行為與原告未盡報(bào)裝水表義務(wù)有一定關(guān)系，且根據(jù)原告提供的人口信息查詢資料反映，被告登記的住址房屋并不是屬于被告或其妻子的，而是屬于被告岳母的，該證據(jù)不能證明被告擁有自己的房屋，因此，原告應(yīng)允許被告繼續(xù)租用訟爭(zhēng)的房屋。原告請(qǐng)求解除雙方的租賃合同關(guān)系，不予支持。就原告認(rèn)為被告在未離開(kāi)原告單位時(shí)已是佛山市國(guó)嘉酒業(yè)有限公司的大股東的問(wèn)題，因該公司于2001年1月1日進(jìn)行了變更登記，法院無(wú)法核實(shí)在1999年原告轉(zhuǎn)制前被告的相關(guān)情況，且被告是原告單位的下崗職工已有證據(jù)證明，也得到原告的確認(rèn)，故被告依法享有房改政策所規(guī)定“下崗、失業(yè)人員分流安置和再就業(yè)后，房屋產(chǎn)權(quán)單位也應(yīng)允許他們繼續(xù)租用原公有住房”的權(quán)利。故原告認(rèn)為被告已開(kāi)辦公司而不符合租住公有住房條件的意見(jiàn)，不予采納。原告作為出租房屋的所有權(quán)人，負(fù)有保證出租房屋通水通電的基本義務(wù)，安裝水表的費(fèi)用應(yīng)由其承擔(dān)?，F(xiàn)被告為其墊付了水表安裝費(fèi)1573.09元，原告應(yīng)予歸還。被告反訴請(qǐng)求原告清償墊付的水表安裝費(fèi)1573.09元，予以支持。對(duì)于原告認(rèn)為被告一直沒(méi)有拿收據(jù)回公司報(bào)銷(xiāo)，該責(zé)任由被告承擔(dān)的辯解，不合常理，不予采信。至于原、被告各自所請(qǐng)求的利息，因雙方均有一定的過(guò)錯(cuò)及違約行為，故均不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十條、第二百二十一條、第二百二十六條、《廣東省公有房產(chǎn)管理?xiàng)l例》第十六條的規(guī)定，判決：一、被告丁鏡全應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付租金6937.92元予原告佛山市禪城區(qū)石灣糖煙酒公司。二、原告佛山市禪城區(qū)石灣糖煙酒公司應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)清償被告丁鏡全墊付的水表安裝費(fèi)用1573.09元。三、駁回原告佛山市禪城區(qū)石灣糖煙酒公司的其它訴訟請(qǐng)求。四、駁回被告丁鏡全的其他反訴請(qǐng)求。案件受理費(fèi)299元，由原告負(fù)擔(dān)11元，被告負(fù)擔(dān)288元；本案反訴受理費(fèi)79元，由原告負(fù)擔(dān)73元，被告負(fù)擔(dān)6元。

　　宣判后，原審原告、反訴被告佛山市禪城區(qū)石灣糖煙酒公司不服原審判決，向本院提起上訴稱：一審法院認(rèn)定事實(shí)部分不清，適用法律不準(zhǔn)。

　　1、關(guān)于原告請(qǐng)求解除雙方租賃合同關(guān)系，法院以“因該公司于2001年1月1日進(jìn)行了變更登記，本院無(wú)法核實(shí)在1999年原告轉(zhuǎn)制前，被告的相關(guān)情況”為由不予支持，認(rèn)定事實(shí)不清。被上訴人經(jīng)營(yíng)的佛山市國(guó)嘉酒業(yè)有限公司在1998年10月7日成立，被上訴人是出資三股東中最大股東，出資19萬(wàn)元占公司總投資比例38％，該公司在2001年1月1日對(duì)公司經(jīng)營(yíng)范圍進(jìn)行變更，是經(jīng)營(yíng)范圍的增加變更，不是股東的變更。該公司的股東仍是原來(lái)的股東，只是經(jīng)營(yíng)范圍、項(xiàng)目增加而已。上訴人在1999年轉(zhuǎn)制和被上訴人解除勞動(dòng)合同時(shí)，無(wú)法知道被上訴人在1998年10月7日已成立國(guó)嘉酒業(yè)有限公司，并且是出資最多的股東，出資19萬(wàn)占公司38％的股份。就事而論，被上訴人在未離開(kāi)國(guó)有佛山市禪城區(qū)石灣糖煙酒公司之前，已是國(guó)嘉酒業(yè)有限公司的大老板，轉(zhuǎn)制時(shí)根本不應(yīng)列入下崗職工之列。而被上訴人能夠列入下崗職工并領(lǐng)取失業(yè)救濟(jì)金那是特定時(shí)期的產(chǎn)物。被上訴人丁鏡全在成立國(guó)嘉酒業(yè)有限公司時(shí)，登記住所地為佛山市東園9號(hào) 104房，說(shuō)明被上訴人丁鏡全已確認(rèn)在佛山市東園9號(hào)104房居住。結(jié)合其它證據(jù)可知，從1994年底開(kāi)始被上訴人已在佛山市樂(lè)園9號(hào)104房居住，沒(méi)有在本案所涉訟的房里居住。另?yè)?jù)2005年9月6日調(diào)查結(jié)果，被上訴人丁鏡全擁有一臺(tái)小車(chē)，車(chē)號(hào)為E91401（2004年8月12日初次登記）和一輛摩托車(chē)，車(chē)號(hào)為EX8880（2000年4月29日初次登記），該兩臺(tái)車(chē)是被上訴人個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)。以上可知，被上訴人丁鏡全有私家車(chē)，有自己的住房，而且是佛山市國(guó)嘉酒業(yè)有限公司的大股東，占有38％的公司股權(quán)；其持有的失業(yè)證所反映的內(nèi)容不是真實(shí)情況。

　　2、一審判決適用法律不準(zhǔn)。被上訴人從2003年7月開(kāi)始，惡意拖欠租金，擅自將公有住房轉(zhuǎn)租他人居住，經(jīng)多次催收不交租金，并不返還租賃房屋。依據(jù)《廣東省公有住房管理?xiàng)l例》第二十五條第一款規(guī)定：使用單位或個(gè)人私自將公房轉(zhuǎn)租……房管部門(mén)有權(quán)將房收回；第二款規(guī)定：……有意連續(xù)拖欠房租半年以上者，房管部門(mén)或產(chǎn)權(quán)單位除追收欠租外，有權(quán)將房屋收回。結(jié)合前面所述的事實(shí)，被上訴人已不能適用下崗、失業(yè)人員的有關(guān)政策，不適合再租用公有住房。

　　據(jù)此請(qǐng)求：對(duì)原審判決第三項(xiàng)予以改判，判決上訴人和被上訴人的租賃合同關(guān)系解除，并判令被上訴人限期搬出租住的房屋及歸還租用的單車(chē)房；一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。

　　二審期間上訴人佛山市禪城區(qū)石灣糖煙酒公司提供以下證據(jù)：

　　1、兩個(gè)錄音材料和錄音材料筆錄，證明上訴人多次向丁鏡全追收租金；租金一直按季度交，數(shù)額不變，上訴人清楚告知丁鏡全要交的租金數(shù)額，但丁鏡全一直欠交，最后只好用掛號(hào)信函通知，但由于丁鏡全長(zhǎng)期不在涉訟房屋居住，信件無(wú)人簽收被退回；丁鏡全惡意拖欠租金近兩年。2、勞動(dòng)合同書(shū)、企業(yè)登記查詢資料、企業(yè)變更登記資料、車(chē)輛登記資料，證明丁鏡全有財(cái)產(chǎn)和能力支付租金而拒不支付；其持有的下崗證所反映的情況不真實(shí)。3、會(huì)議紀(jì)要一份，證明丁鏡全長(zhǎng)期拖欠租金；關(guān)于涉訟公有房屋買(mǎi)賣(mài)的會(huì)議通知丁鏡全，丁鏡全沒(méi)有參加。

　　被上訴人丁鏡全質(zhì)證認(rèn)為，證據(jù)1形成于一審案件受理前，根據(jù)證據(jù)規(guī)則，不能作為新證據(jù)。即使能夠采信，也正好證明被上訴人沒(méi)有惡意拖欠租金，租金的拖欠事出有因。在第二次法庭調(diào)查時(shí)，被上訴人認(rèn)可關(guān)于水表費(fèi)和租金問(wèn)題，雙方有過(guò)協(xié)商，證據(jù)1有記載。證據(jù)2不能證明上訴人要證明的事實(shí)。登記資料是早就存在的證據(jù)，在一審時(shí)沒(méi)有提交，不能作為新證據(jù)。丁鏡全投資國(guó)嘉酒業(yè)有限公司并不代表其有支付能力。從公司登記的資料可知，公司成立于1998年10月7日，丁鏡全的下崗證明是在1998年9月30日開(kāi)出的，是上訴人將失業(yè)證的日期改為12月30日。小車(chē)是貨車(chē)，是掛在丁鏡全名下的，但為公司所有。對(duì)證據(jù)3的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)于證據(jù)的關(guān)聯(lián)性有異議，該證據(jù)不能證明上訴人多次向丁鏡全催收租金，也不能證明已把開(kāi)會(huì)日期通知丁鏡全。

　　被上訴人丁鏡全答辯稱：一、上訴人認(rèn)為答辯人不應(yīng)當(dāng)屬于失業(yè)人員的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。1、答辯人持有政府主管部門(mén)頒發(fā)的失業(yè)證、佛山市職工失業(yè)救濟(jì)申請(qǐng)表。 2、佛山市國(guó)嘉酒業(yè)有限公司是原石灣區(qū)糖煙酒公司批發(fā)部按政府集體轉(zhuǎn)制下崗的職工自救組成的公司，答辯人僅僅是股東，并非經(jīng)理或董事長(zhǎng)，投資是借來(lái)的，并非自有資金。答辯人擁有一臺(tái)小車(chē)和一臺(tái)摩托車(chē)，該小車(chē)是公司運(yùn)貨的貨車(chē)，摩托車(chē)是2000年登記的。另外，下崗后可以再就業(yè)，不能因?yàn)樵倬蜆I(yè)就否認(rèn)下崗的事實(shí)。二、根據(jù)佛山市人民政府佛府辦［1998］085號(hào)文件規(guī)定，答辯人有權(quán)繼續(xù)租用公有住房，上訴人有義務(wù)保證答辯人這一權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。三、答辯人并沒(méi)有惡意拖欠租金，也沒(méi)有轉(zhuǎn)租給他人，訟爭(zhēng)房屋一直由答辯人居住。上訴人沒(méi)有給答辯人報(bào)銷(xiāo)水表安裝費(fèi)，造成租金拖延的責(zé)任完全在于上訴人。綜上所述，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。

　　二審期間被上訴人丁鏡全提供以下證據(jù)：

　　1、佛山市深化住房制度改革方案實(shí)施說(shuō)明一份、《關(guān)于1998房改年度公有住房出售價(jià)格問(wèn)題的通知》一份，證明丁鏡全符合房改條件，1998年房改年度公有住房出售價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1300元/平方米，但上訴人堅(jiān)持以此價(jià)格房改。2、向酒類專賣(mài)局和市稅務(wù)局的報(bào)告，證明國(guó)嘉酒業(yè)有限公司是下崗職工自救組成的企業(yè)，丁鏡全是下崗職工符合事實(shí)。3、解除勞動(dòng)合同證明書(shū)和下崗證，證明丁鏡全于1998年9月30日下崗，1998年12月30日才辦好下崗證。4、廣東省六建集團(tuán)有限公司出具的證明，證明丁鏡全為了照顧其父母，曾于2000年4月22日前居住在東園9號(hào)104房，之后就一直居住在訟爭(zhēng)房屋內(nèi)，丁鏡全沒(méi)有屬于自己的住房。5、水費(fèi)收據(jù)，證明丁鏡全目前居住在訟爭(zhēng)房屋內(nèi)。6、（2000）佛石法民初字第317號(hào)、（2000）佛中法房終字第267號(hào)民事判決書(shū)各一份，證明與本案相同的案件已經(jīng)經(jīng)過(guò)法院處理，兩級(jí)法院均駁回了上訴人解除租賃合同的訴訟請(qǐng)求，情況與本案類似。

　　上訴人佛山市禪城區(qū)石灣糖煙酒公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)證據(jù)1的真實(shí)性沒(méi)有異議，與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性。證據(jù)2在一審沒(méi)有提交，根據(jù)證據(jù)規(guī)則，沒(méi)有證據(jù)效力。證據(jù)3，章是上訴人的章，但修改的部分不是上訴人寫(xiě)的。證據(jù)4正好說(shuō)明丁鏡全沒(méi)有在訟爭(zhēng)公房?jī)?nèi)居住，丁鏡全之前在東園居住，之后搬到同濟(jì)路居住。證據(jù)5與丁鏡全是否在訟爭(zhēng)房屋內(nèi)居住沒(méi)有關(guān)系。對(duì)證據(jù)6的真實(shí)性沒(méi)有異議，但與本案案情不同，本案不適用，而且我國(guó)也不是實(shí)行判例法的國(guó)家。

　　經(jīng)審查，本院除對(duì)原審判決認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)外，另查明：2004年年底，上訴人通知被上訴人裝水表的費(fèi)用由上訴人負(fù)責(zé)，要求被上訴人拿單據(jù)回去報(bào)銷(xiāo)。

　　本院認(rèn)為：佛山市人民政府佛府辦［1998］085號(hào)文件第二條“下崗失業(yè)人員已經(jīng)租住公有住房的，房屋產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)允許他們繼續(xù)租用，租金標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一按市政府規(guī)定的房改政策執(zhí)行。下崗、失業(yè)人員分流安置和再就業(yè)后，房屋產(chǎn)權(quán)單位也應(yīng)按上述規(guī)定執(zhí)行?！笔轻槍?duì)企業(yè)下崗、失業(yè)人員執(zhí)行房改政策所作的規(guī)定，帶有福利的性質(zhì)，與《廣東省公有房產(chǎn)管理?xiàng)l例》第十一條“住宅分配的對(duì)象，主要是無(wú)房戶、危房戶、擁擠戶以及按政策應(yīng)優(yōu)先照顧的住戶，各單位對(duì)住宅分配要實(shí)行民主分房，接受群眾監(jiān)督?！钡牧⒎康氖且恢碌?，都是為了保障無(wú)房戶、危房戶、擁擠戶以及下崗、失業(yè)人員等的居住權(quán)。上訴人已按市政府文件規(guī)定，解決了被上訴人的公有房屋租住問(wèn)題；被上訴人作為下崗職工，也已享受了相應(yīng)的福利待遇。被上訴人作為承租人，負(fù)有按時(shí)交納租金的義務(wù)，上訴人要求被上訴人支付拖欠的租金，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。

　　上訴人主張解除與被上訴人之間的租賃合同，依據(jù)不足，本院不予支持。首先，被上訴人拖欠租金與上訴人未盡報(bào)裝水表義務(wù)有一定關(guān)系。上訴人作為出租人，同時(shí)又是訟爭(zhēng)公房的產(chǎn)權(quán)人，負(fù)有保障出租房屋通電通水、保持租賃物符合約定用途的基本義務(wù)，水表安裝費(fèi)用應(yīng)由其承擔(dān)。上訴人雖于2004年年底通知被上訴人裝水表的費(fèi)用由上訴人負(fù)責(zé)，要求被上訴人拿單據(jù)回去報(bào)銷(xiāo)，但之前未及時(shí)支付水表安裝費(fèi)用，有不當(dāng)之處。其次，被上訴人作為下崗職工，經(jīng)過(guò)自己的努力積累了一定的物質(zhì)財(cái)富，但上訴人并未有充分證據(jù)證明被上訴人擁有自己的房屋或者被上訴人將訟爭(zhēng)公房進(jìn)行轉(zhuǎn)租，因此，根據(jù)佛山市人民政府佛府辦［1998］085號(hào)文件以及《廣東省公有房產(chǎn)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，雖然被上訴人嚴(yán)重違約的事實(shí)清楚，但是被上訴人的居住權(quán)還是應(yīng)當(dāng)?shù)靡员Ｕ?，上訴人應(yīng)允許被上訴人繼續(xù)租用訟爭(zhēng)的房屋。

　　綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，本院予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)378元，由上訴人佛山市禪城區(qū)石灣糖煙酒公司負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 劉 子 平

　　代理審判員 余 珂 珂

　　代理審判員 張 雪 潔

　　二○○五年十二月十二日

　　書(shū) 記 員 李 靜 然