上海市第二中級人民法院

民事判決書

　　（2005）滬二中民四（商）終字第605號

　　上訴人（原審被告）上海晉元音像制品有限公司，住所地上海市臨汾路1250號。

　　法定代表人楊桂鳳，經(jīng)理。

　　委托代理人袁杰，上海市和平律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）上海新業(yè)實業(yè)有限公司，住所地上海市永嘉路495弄1號。

　　法定代表人周寶才，董事長。

　　委托代理人王根英，該公司工作人員。

　　委托代理人潘宏遠，上海天銘律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審被告）上海繁淳閣餐飲有限公司（原上海蒙鍋旺火鍋有限公司），住所地上海市陽曲路592號。

　　法定代表人孟鴻銘，總經(jīng)理。

　　上訴人上海晉元音像制品有限公司（下簡稱晉元公司）因租賃合同糾紛一案，不服上海市閘北區(qū)人民法院（2004）閘民二（商）初字第714號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院審理查明：一、2003年3月13日上海新業(yè)實業(yè)有限公司（下稱新業(yè)公司）與晉元公司簽訂《承包租賃協(xié)議書》一份，協(xié)議約定，甲方（新業(yè)公司）將本市陽曲路592號房屋租賃承包給乙方（晉元公司）經(jīng)營，租賃承包期間從2003年7月1日起至2009年6月30日，結(jié)算方式為先付后租，每年上交承包金36萬元，簽約時，乙方須向甲方支付5萬元的保證金，乙方提前按季支付，如逾期未付屬違約，協(xié)議自行終止，裝修建筑歸甲方無償所有等其他條款。租賃協(xié)議簽訂后，新業(yè)公司按約交付房屋，晉元公司則支付新業(yè)公司保證金5萬元，并支付至2004年6月30日止的房屋租金。2004年10月16日晉元公司收到新業(yè)公司發(fā)出的通知，通知載明，因晉元公司自2004年 7月起未按季提前支付租金，根據(jù)合同法的規(guī)定，自本通知送達時雙方簽訂的租賃協(xié)議即解除。

　　二、2003年4月上旬，晉元公司與上海繁淳閣餐飲有限公司（下稱繁淳閣公司）簽訂《轉(zhuǎn)租賃協(xié)議書》一份，約定晉元公司將本市陽曲路592號的房屋轉(zhuǎn)租給繁淳閣公司，租賃期間從2003年5月18日起至2009年4月30日，租賃方式為先付后做，付二押一，租金每月42580元等其他條款。2003年 12月中旬，晉元公司與繁淳閣公司又簽訂補充協(xié)議一份，雙方約定從2003年12月18日起每月租金變更為35000元。至今本市陽曲路592號房屋由繁淳閣公司經(jīng)營餐飲服務(wù)。水、電、煤氣等費用由繁淳閣公司直接向有關(guān)單位支付。

　　三、2003年2月27日上海市房屋土地管理局向新業(yè)公司核發(fā)滬房地閘字（2003）第004345號房地產(chǎn)權(quán)證，房屋坐落在本市陽曲路592-596號，建筑面積為952.02平方米，權(quán)利人為上海新業(yè)實業(yè)有限公司。

　　四、2005年3月11日上海蒙鍋旺火鍋有限公司企業(yè)名稱變更為上海繁淳閣餐飲有限公司。

　　新業(yè)公司因晉元公司未按約支付2004年7月份之后的租金，故提起訴訟，要求判決：1、確認其與晉元公司簽訂的租賃協(xié)議于2004年10月16日解除； 2、晉元公司與繁淳閣公司返還新業(yè)公司本市陽曲路592號房屋；3、晉元公司支付新業(yè)公司自2004年7月1日至同年10月16日的房屋租金105000 元；4、晉元公司支付新業(yè)公司房屋使用費（按每日1000元自2004年10月17日計至判決生效之日止）。

　　原審法院審理中，新業(yè)公司表示水、電、煤氣等費用不要求在本案中處理；晉元公司交付的保證金5萬元可抵扣租金。

　　原審法院認為，新業(yè)公司與晉元公司簽訂的承包租賃協(xié)議書其實質(zhì)為房屋租賃協(xié)議，該協(xié)議未違反我國的法律法規(guī)，應(yīng)屬有效。晉元公司與繁淳閣公司簽訂的轉(zhuǎn)租賃協(xié)議書，因新業(yè)公司同意晉元公司轉(zhuǎn)租，故該轉(zhuǎn)租協(xié)議有效。租賃協(xié)議生效后，晉元公司應(yīng)當嚴格履行協(xié)議約定的義務(wù)，由于在2004年6月底前晉元公司無正當理由未按期向新業(yè)公司支付同年第三季度的房屋租金，新業(yè)公司于2004年10月16日向晉元公司發(fā)出的解除租賃協(xié)議的信函，實為新業(yè)公司行使約定解除權(quán)，該行為符合我國合同法的規(guī)定和雙方協(xié)議的約定，故原審法院予以確認。晉元公司與繁淳閣公司辯稱新業(yè)公司曾口頭同意免去8、9月份的租金，由于新業(yè)公司予以否認，且兩公司未能提供充分有效的證據(jù)，故對兩公司該辯稱意見亦不予采信。晉元公司稱其于2004年9月下旬欲向新業(yè)公司支付租金而新業(yè)公司拒收，但對此未提供充分證據(jù)證明，原審法院并認為，即使晉元公司在同年9月份下旬曾要求支付租金也已經(jīng)逾期，所以晉元公司未按期支付租金的行為構(gòu)成違約，新業(yè)公司要求解除租賃協(xié)議、判令晉元公司支付所欠房屋租金，于法有據(jù)，應(yīng)予以支持。由于租賃協(xié)議解除，故晉元公司與繁淳閣公司之間的轉(zhuǎn)租協(xié)議也隨之解除。租賃協(xié)議解除后，出租人有權(quán)向承租人追收房屋占用期間的房屋使用費，房屋使用費可參照租賃協(xié)議約定的租金標準計算，故新業(yè)公司要求晉元公司支付房屋使用費的訴訟請求，予以支持。新業(yè)公司表示晉元公司交付的保證金5萬元可抵扣租金的意見，于法不悖，予以準許。據(jù)此判決：一、新業(yè)公司與晉元公司簽訂的《承包租賃協(xié)議》及晉元公司與繁淳閣公司簽訂的《轉(zhuǎn)租賃協(xié)議書》于2004年10月16日解除；二、晉元公司支付新業(yè)公司自2004年7月1日至同年10月16日的房屋租金55000元（已抵扣保證金5萬元）；三、晉元公司支付新業(yè)公司房屋使用費（按每日1000元自2004年10月17日計至本判決生效之日止）。案件受理費人民幣3660元，由晉元公司負擔。

　　原審法院判決后，上訴人晉元公司不服，向本院提起上訴稱：1、晉元公司是經(jīng)新業(yè)公司同意后，免交 2004年8、9月份的房租，新業(yè)公司又拒收2004年10月的房租，故晉元公司沒有違約；2、晉元公司未收到新業(yè)公司所稱的解除租賃協(xié)議函，但一審判決卻予以采信，而對晉元公司向新業(yè)公司的三次致函卻不予認可，顯屬錯誤；3、一審法院在判決之前，未通知晉元公司，即參與新業(yè)公司與繁淳閣公司之間的調(diào)解，協(xié)助兩公司重新簽訂租賃協(xié)議，有失公允。綜上，原審判決認定事實有誤，判決明顯不公，請求依法改判。

　　被上訴人新業(yè)公司辯稱：新業(yè)公司從未同意晉元公司免交或緩交2004年8、9月份的租賃費，也未拒收10月份租金，現(xiàn)晉元公司逾期交付該年第三季度的租金已屬違約，新業(yè)公司已于2004年 10月16日函告晉元公司解除租賃協(xié)議；新業(yè)公司與繁淳閣公司在一審審理期間自行達成的新的租賃協(xié)議是附生效條件的，即在本案新業(yè)公司勝訴判決生效后發(fā)生法律效力。故一審判決認定事實清楚，適用法律準確，請求予以維持。

　　被上訴人繁淳閣公司未提出答辯意見。

　　本院經(jīng)審理查明，原審法院審理查明事實之二關(guān)于2003年4月上旬晉元公司與繁淳閣公司簽訂《轉(zhuǎn)租協(xié)議書》及補充協(xié)議的主體認定有誤，上述協(xié)議系晉元公司與上海蒙鍋旺火鍋有限公司簽訂，原審法院其余認定事實屬實，本院依法予以確認。

　　本院另查明，晉元公司與繁淳閣公司簽訂的《轉(zhuǎn)租協(xié)議書》，由新業(yè)公司蓋章確認。

　　本院審理過程中，新業(yè)公司來函稱，鑒于本案租賃房屋現(xiàn)正由繁淳閣公司實際使用，本公司也已與繁淳閣公司通過合同約定在本案判決生效后繼續(xù)將上述房屋出租給該公司，故放棄要求兩公司返還房屋的訴訟請求。

　　本院認為，新業(yè)公司與晉元公司簽訂的《承包租賃協(xié)議書》實為房屋租賃協(xié)議，該協(xié)議系雙方當事人的真實意思表示，亦未違反法律規(guī)定，故協(xié)議合法有效，晉元公司應(yīng)按約向新業(yè)公司支付租賃期間的租金。根據(jù)上述協(xié)議約定，晉元公司對租金應(yīng)提前按季支付，如逾期未付屬違約。晉元公司承認未支付2004年7月之后的租金，但認為系新業(yè)公司同意其免交2004年8、9月份的租金及拒收10月份租金所致，為此在一審審理期間提供了三份信函，欲證明新業(yè)公司拒收租金的事實，新業(yè)公司否認收到上述信函。對此，本院認為，即使上述信函送達了新業(yè)公司，也只能說明晉元公司在2004年10月提出了付款事宜，但無證據(jù)證明其于合同約定的付款期間內(nèi)向新業(yè)公司付款而遭拒絕，故上述信函不能證明其主張的事實，晉元公司對其余主張亦未提供證據(jù)證明，故本院對晉元公司上述逾期付款理由不予采信；且晉元公司對未支付2004年7月份租金的事由亦未作出合理說明，故本院確認晉元公司未支付2004年第三季度的租金已屬違約。又根據(jù)租賃協(xié)議約定，晉元公司逾期付款構(gòu)成違約的，合同自行終止。上述約定實質(zhì)上賦予了新業(yè)公司在晉元公司逾期付款時享有合同解除權(quán)，因此租賃協(xié)議可經(jīng)新業(yè)公司通知、于解約通知到達對方時解除。晉元公司雖否認收到新業(yè)公司2004年10月16日以特快專遞方式寄出的解約通知，但其于一審期間，承認同日該特快專遞郵件詳情單收件人一欄所蓋公章為該公司公章，故本院確認晉元公司已于2004年10月16收到新業(yè)公司的解約通知，則雙方之間的租賃協(xié)議于 2004年10月16日解除。租賃協(xié)議解除后，出租人有權(quán)要求承租人返還租賃物并支付租賃物返還前的實際使用費，新業(yè)公司要求晉元公司支付房屋自2004 年10月17日至判決生效之日止的使用費，本院予以支持，又鑒于租賃物現(xiàn)實際由繁淳閣公司使用，而晉元公司向繁淳閣公司轉(zhuǎn)租的行為也得到了新業(yè)公司的認可，故新業(yè)公司在支付上述使用費后可向繁淳閣公司追償?，F(xiàn)新業(yè)公司自愿放棄要求晉元公司、繁淳閣公司返還租賃物的訴請，系其對自己權(quán)利的處分，亦未侵害他人權(quán)益，故本院準許其放棄該項訴請。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費人民幣3660元，由上訴人上海晉元音像制品有限公司負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 ?張曉菁

　　代理審判員 ?趙蕙琳

　　代理審判員 ?王 怡

　　二○○五年九月二十二日

　　書 記 員 ?朱 敏