國(guó)家通過(guò)房產(chǎn)稅收的改革等措施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，以刺激內(nèi)需穩(wěn)定房?jī)r(jià)等。房產(chǎn)稅收的改革有利于對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行管理，同時(shí)稅收再分配有利于社會(huì)的公平。積極了解房產(chǎn)稅收改革，有利于購(gòu)房者合理選擇房產(chǎn)。近期對(duì)房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅改增值稅的改革，對(duì)二手房和新房的購(gòu)置造成了一定的影響，根據(jù)自身需求和經(jīng)濟(jì)情況合理選擇。下面律霸小編就此問(wèn)題為您具體介紹一下。

一、短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅負(fù)影響可能較小

房地產(chǎn)業(yè)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、重資產(chǎn)、復(fù)雜化、資金占用量大等特點(diǎn)，相關(guān)政策制定部門(mén)在36號(hào)文的制定過(guò)程中考慮到了房地產(chǎn)業(yè)的上述部分特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)老項(xiàng)目和老不動(dòng)產(chǎn)制定了相關(guān)過(guò)渡政策——一般納稅人銷售和出租房地產(chǎn)老項(xiàng)目和老不動(dòng)產(chǎn)可選擇適用5%征收率的簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。如果考慮到增值稅的價(jià)稅分離原則，在此過(guò)渡政策下，短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅負(fù)可能維持大致平衡或略有下降，符合政策制定部門(mén)力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增平穩(wěn)過(guò)渡的要求。但從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)新項(xiàng)目適用11%的稅率，且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中人工成本、融資成本的構(gòu)成占據(jù)一定比重，在人工、利息支出不能帶來(lái)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的情況下，未來(lái)增值稅稅負(fù)可能有所增加。

二、不動(dòng)產(chǎn)抵扣政策有利于商業(yè)房地產(chǎn)的銷售

一般納稅人取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，除特殊情況以外，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。這一政策有望大幅度增加購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額，起到抵減銷項(xiàng)稅額和降低企業(yè)增值稅應(yīng)納稅額的作用。特別是對(duì)于缺乏進(jìn)項(xiàng)稅額的企業(yè)，這一效應(yīng)會(huì)更加明顯?？紤]到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，以及不動(dòng)產(chǎn)投資帶來(lái)的保值增值效果，上述不動(dòng)產(chǎn)抵扣政策會(huì)在一定程度上促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)的銷售。

三、明確土地價(jià)款可從銷售額中扣除

對(duì)于此前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍關(guān)注的土地價(jià)款處理問(wèn)題，36號(hào)文在附件2中加以了明確，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款可以從銷售價(jià)款中扣除以計(jì)算銷售額(選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)。

我們推測(cè)，這一處理的原因很可能是考慮到目前政府部門(mén)收取的土地價(jià)款不需要繳納增值稅，因此不會(huì)相應(yīng)帶來(lái)土地價(jià)款的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問(wèn)題。然而，值得注意的是，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)老項(xiàng)目選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，那么雖然可以適用僅5%的征收率，但土地價(jià)款扣除的待遇則無(wú)法享受;在缺乏土地價(jià)款進(jìn)項(xiàng)稅款抵扣的情況下，相關(guān)企業(yè)需要關(guān)注計(jì)稅方法選擇對(duì)增值稅稅負(fù)的變化影響。

四、原有營(yíng)業(yè)稅下的政策得以延續(xù)

在本次營(yíng)改增的稅收制度設(shè)計(jì)上，原房地產(chǎn)業(yè)的部分營(yíng)業(yè)稅政策在增值稅體系下得以延續(xù)，從而確保房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增的平穩(wěn)過(guò)渡。這些政策舉例如下：

1、對(duì)個(gè)人售房的增值稅政策與營(yíng)業(yè)稅保持基本一致。

2、資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中所涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，不征收增值稅。

3、房地產(chǎn)主管部門(mén)或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開(kāi)發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金，不征收增值稅。

4、無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)將視同銷售，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。

綜上所述，房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅改增值稅的改革不僅使稅收更加合理，而且調(diào)控了新房和二手房的市場(chǎng)，有利于房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。營(yíng)業(yè)稅改增值稅刺激購(gòu)房者可能去選擇新房，當(dāng)然二手房和新房的價(jià)格還是有一定的差距。不論是購(gòu)房者還是銷售者都應(yīng)該積極了解稅收變化的具體內(nèi)容，學(xué)會(huì)稅收計(jì)算公式，這樣有利于購(gòu)置房產(chǎn)或是銷售房產(chǎn)。