如果想要開發(fā)房地產，那么就必須要辦理五證，而且這五證的辦理也不是隨隨便便地就可以辦理，它們也是有固定的順序的，它們的辦理流程也是有具體的規(guī)定的，房地產開發(fā)五證辦理流程是怎樣的呢？接下來就來為大家具體地介紹一下。

房地產開發(fā)五證辦理順序

一 、建設用地規(guī)劃許可證和國有土地使用證

1、選址意見書(審查用地性質、范圍、面積是否符合城市整體規(guī)劃)

程序：

(1)企業(yè)提供申請報告、規(guī)劃申請表、總平面圖、土地轉讓協(xié)議或國有土地使用證、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照和資質證書，報規(guī)劃局用地處

(2)用地處轉總工室審查

(3)報局業(yè)務會批準

(4)領取選址意見書

2、規(guī)劃院實地測量，并處定位圖，收取測量費

3、建設用地規(guī)劃許可證(規(guī)劃局審批下發(fā))

(1)企業(yè)持定位圖、選址意見書、用地申請到用地處審查

(2)主管局長、主管局市長批準

(3)打交費單，領取用地規(guī)劃許可證

4、國有土地使用證(由土地局審批下發(fā))

(1)建設單位持用地申請、航測圖、平面布置圖、土地轉讓協(xié)議、建設用地規(guī)劃許可證、土地轉讓雙方的有關證件、委托書到土地局土地利用處

(2)土地評估

(3)土地局測量對現場測量，出定界圖

(4)繳納土地出讓金和契稅，領取國有土地使用證

二、建設工程規(guī)劃許可證

1、市消防支隊蓋章

(1) 持消防審批表、全套施工圖到市消防支隊建審科進行審批

(2) 核發(fā)消防設計審核意見書、建設工程規(guī)劃許可證申請表蓋章

2、人防證明市人防辦六十個工作日辦理自建手續(xù)

3、房地產開發(fā)建設規(guī)模

建設單位持單位申請、總平面圖、資金證明到市房管局規(guī)劃發(fā)展處辦理

4、建設工程規(guī)劃許可證(由房管局規(guī)劃處下發(fā))

(1)建設單位持申請報告、建設工程規(guī)劃申請表(消防蓋章)、土地征、用地規(guī)劃許可證、總平面圖、全套施工圖、四套航測圖到市規(guī)劃局建管處

(2)以上資料由總工室、局業(yè)務會審定后報處長、局長簽字

(3)打交費單交費，領取建設規(guī)劃許可證、放驗線通知單

5、放線報告

持放線通知和施工圖、紅線圖到規(guī)劃院測量隊放線。

三、建設工程施工許可證(由建委審批下發(fā))

1、報建

提供資料：建設工程規(guī)劃許可證、用地規(guī)劃許可證、土地證、報建申請表4份、紅線圖、施工圖、規(guī)劃總平面圖

2、現場勘察(3個工作日)

3、組織招標

4、抗震審查

5、施工合同審查

6、交費，辦理建設工程施工許可證(建設施工合同、勘察合同、設計合同、監(jiān)理合同、報建申請表、工程預算書、中標通知書、交費發(fā)票

四、商品房預售許可證(由市房管局預售科下發(fā))

五、五證的申請順序和作用范圍

“五證”

包括《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《開工證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售許可證》(《商品房預售許可證》)

項目最初申辦的就是《建設用地規(guī)劃許可證》，這個證件嚴格限定土地使用范圍、邊界和占地面積。

第二申辦的是《建設工程規(guī)劃許可證》，此證件限定本規(guī)劃地塊上所建建筑物的功能類別，是屬于商用、廠房、住宅、公寓等。

第三申辦的是《開工許可證》，此證件是申請可以合法施工。

第四申辦的是《國有土地使用證》，這是開發(fā)商花費比較高的一個證件，開發(fā)商要向國家交納相應的國有土地使用金。房屋是否擁有產權，全系此證。一般住宅的國有土地使用年限為70年。

最后申辦的是《商品房銷售許可證》，擁有此證的商品房，是可以合法買賣的商品房。是開發(fā)商已經交納了土地使用金，可以合法買賣的房屋。當然，您在購房的過程中一定要注意到你所挑選的房屋是否在銷售范圍內。

注意識別開發(fā)商擁有的‘五證’

“五證”，尤其是《商品房預售許可證》判斷開發(fā)商是否擁有合法經營權的文件依據。在購房過程中，您應該認真識別其中的真?zhèn)巍?/p>

根據《城市商品房管理辦法》，房地產開發(fā)商辦理《商品房預售許可證》前，必須已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。但是，有些房地產開發(fā)商為了減少占用資金比例，往往只辦理所售房屋中的幾層或幾套房屋的銷售許可證。所以，在房屋交易中，購房者應該認真識別開發(fā)商向您出示的《商品房預售許可證》中規(guī)定的銷售范圍，是否包含您將要購買的房屋。

開發(fā)商五證不全，就一定不值得信賴么?

在北京房產市場上，開發(fā)商為了方便資本運營，在未辦理完全的‘五證’之前就啟動房地產預售工作的行為，是很普遍的，包括一些有名望的大房地產公司也這樣作。

在選擇五證不全的房屋前，必須先考察開發(fā)商的資信情況。您可以參考其曾經開發(fā)并已經交付使用的房地產項目在目前的狀況，也可以根據您所選擇的項目的工程進度和房地局出示的相關證明來判斷開發(fā)商的資信情況。

這樣，您就可以在項目剛剛開始出售、擁有最大選擇空間的時候，作出比較穩(wěn)妥的選擇。

所以，開發(fā)商沒有辦理完全合法的五證，也是值得信賴的。但是，您應該根據開發(fā)商的經濟規(guī)模，市場聲譽，服務質量等等素質因素，作出自己的判斷。

六、購房者要謹防開發(fā)商的哪些不合法行為

一些資金規(guī)模較小，行業(yè)資歷不高的房地產開發(fā)商，為了快速的資金回籠，常常喜歡在沒有辦理土地

使用權的情況下，開發(fā)和預售房屋。雖然這并非是純粹有意識的欺騙行為，但是如果在開發(fā)和建設過程中，由于他們行業(yè)經驗的缺乏，造成資金運轉不靈等被動局面，會影響樓房的施工進度和施工質量，嚴重的會成為‘爛尾房’。出現這類情況，最終吃虧的還是國家和購房消費者。

所以，購房者在與房地產商打交道的時候，一定認真審查房地產商的‘五證’，尤其是《商品房預售許可證》。若開發(fā)商提供的《商品房預售許可證》中的規(guī)定范圍并沒有包含您要購買的房屋，您應該視不同的情況作出判斷。如果對方是一家資本雄厚，有多年行業(yè)經驗并且聲譽良好的開發(fā)企業(yè)，您還是可以信賴他們的;而那種聲望不大的小項目小企業(yè)，您也不能光圖便宜，以防吃了大虧。

另外，購房消費者還要認真考察開發(fā)商的《建設用地規(guī)劃許可證》，明確其物業(yè)的邊界范圍。因為有些房地產開發(fā)商往往在廣告和宣傳上任意夸大自己項目建設規(guī)模和設施完善程度。比如，他們制作的沙盤模型所示邊界超過《建設用地規(guī)劃許可證》界定的范圍，展示此項目中并不存在的其他物業(yè)設施，使此物業(yè)看起來非常完善，而實際上他們能兌現的只是許可證界定范圍內的建筑設施。所以考察開發(fā)商的《建設用地規(guī)劃許可證》，明確其物業(yè)的邊界范圍，可以幫您識破一些開發(fā)商虛假的廣告宣傳行為。

以上不僅介紹了房地產開發(fā)五證辦理流程順序，還介紹了五證的范圍以及作用，現在的市場上也有很多還沒辦理五證就開始開發(fā)房地產的開發(fā)商，但是也并不是都不值得信賴，所以我們要擦亮眼睛，否則最后吃虧的還是自己。希望以上內容對大家能有所幫助。