事實(shí)上，土地出讓金是土地所有人出讓土地使用權(quán)若干年的地租之和?，F(xiàn)行土地出讓金的實(shí)質(zhì)可以概括為一個矛盾的綜合體，既有多年積累的地租性質(zhì)，又有一次性征收的非稅性質(zhì)。土地出讓金具有租稅性質(zhì)。稅收是國家作為管理者對納稅人為國家支付的經(jīng)濟(jì)義務(wù)，具有強(qiáng)制性、無償性和固定性。土地出讓金將累計(jì)幾年的總租金，一次性收取，似乎具有稅收的非出租性質(zhì)。土地出讓金本身就是這樣一個復(fù)雜的內(nèi)部矛盾。也就是說，土地出讓金是似租而不租，似稅而不稅。土地出讓金不是簡單的地價。對于住房等項(xiàng)目，可以采取招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式，通過市場定價，土地出讓金就是地價。但對于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，以及開發(fā)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，往往不能完全依靠市場調(diào)節(jié)。土地出讓金具有稅收的性質(zhì)，是土地的定價。

根據(jù)租賃土地的情況，土地出讓金可分為以下兩種：一種是“現(xiàn)成地價”，即提供“七通一平”的土地，出讓金包括土地使用費(fèi)和開發(fā)費(fèi)；另一種是“原地”或“原地”價格土地”，即未完成“七通一平”的土地，出讓金僅為土地有償使用的一部分，投資者需自行開發(fā)或委托開發(fā)公司開發(fā)。如上海市北京東路71號地塊，占地面積2平方米。38萬平方米，20多套，1000多戶，**柏昌利國際開發(fā)公司和**黃埔資產(chǎn)管理公司以460萬美元的地價獲得50年的土地使用權(quán)，投資5300萬美元。老區(qū)搬遷及市政配套費(fèi)用一般占熟地總價的50%-70%左右。如何計(jì)算土地出讓金？土地出讓金可以分為地價和底價兩種計(jì)算方法。地價是每平方米土地的單價，即出讓金總額除以總用地面積；樓面價是分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e的地價，即出讓金總額除以規(guī)劃允許的總建筑面積。投資者通常以底價計(jì)算投資收益。由于地價不能反映土地成本，只有將地價分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上，才具有可比性，而且投資成本和投資效益的估算也比較容易。一般認(rèn)為高層建筑可以分?jǐn)倿榈貎r，但實(shí)際上并非如此。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)算征收的。

土地出讓金的支付方式，外商投資企業(yè)、中資企業(yè)開發(fā)外向型住房的，以外匯支付；外商投資企業(yè)開發(fā)內(nèi)資住房的，以人民幣支付。還有實(shí)物支付的方式，比如投資者拿到一塊土地建天橋、一條路或者一個停車場來償還地價。二手房土地出讓金如何計(jì)算？

二手房交易過程中的土地出讓金主要用于房改。這種房子是在劃撥土地上建造的，交易需要支付土地出讓金。

計(jì)算公式為：當(dāng)年建筑面積成本價為1%。北京市八區(qū)的“現(xiàn)行成本價”為1560元/m2。因此，如果業(yè)主按當(dāng)年成本價購房，土地出讓金=當(dāng)年成本價×建筑面積×1%。（當(dāng)年成本價：城六區(qū)1560元/m2；土地出讓金=當(dāng)年成本價×建筑面積×1%

；如果業(yè)主當(dāng)年以優(yōu)惠/標(biāo)準(zhǔn)價購房：

1。先向原單位繳納土地出讓金，再補(bǔ)交成本價（優(yōu)待補(bǔ)償）：當(dāng)年成本價×建筑面積×6%

（當(dāng)年成本價：城六區(qū)成本價15%

2 60元/平方米；郊區(qū)1290元/平方米或1120元/平方米（和縣）