如何正確評(píng)價(jià)房屋拆遷？

1。收集交易實(shí)例？用市場(chǎng)比較法評(píng)估被拆遷房屋的價(jià)格，必須有更多的原始資料。如果信息太少，價(jià)格必然是武斷的，不夠客觀。因此，在運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估值時(shí)，首先要盡可能多地收集交易實(shí)例。目前，評(píng)估機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)關(guān)系密切，應(yīng)該沒有困難。

2。選擇比較實(shí)例

盡管收集和積累了許多交易實(shí)例，但對(duì)于要拆除的房地產(chǎn)而言，有些實(shí)例并不適用。因此，在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，有必要選擇符合一定條件的交易案例，并對(duì)交易案例進(jìn)行比較。用于比較的事務(wù)實(shí)例是用于比較的事務(wù)實(shí)例。選擇交易實(shí)例進(jìn)行比較，直接影響到市場(chǎng)比較法評(píng)估價(jià)格的正確性，因此要特別小心。一般來(lái)說(shuō)，交易案例的選擇應(yīng)盡可能滿足以下要求：

（1）估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)用途應(yīng)相同。這種用法主要體現(xiàn)在大類的用法上，小類的用法相同就更好了。主要用途有：商業(yè)、辦公樓、賓館、住宅、工業(yè)、倉(cāng)庫(kù)等。使用混亂是造成當(dāng)前估值錯(cuò)誤的主要原因之一。

（2）房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)與估價(jià)對(duì)象應(yīng)當(dāng)相同。建筑結(jié)構(gòu)一般有以下幾種：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。

（3）應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)位于同一區(qū)域，或在同一供需范圍內(nèi)的類似區(qū)域。由于市場(chǎng)比較法是以替代原則為基礎(chǔ)的，房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象之間應(yīng)該存在替代關(guān)系。因此，交易實(shí)例必須是同一供應(yīng)和培育范圍內(nèi)類似地區(qū)的房地產(chǎn)交易。如果能在同一地區(qū)進(jìn)行，那就更好了。

（4）房地產(chǎn)價(jià)格類型與估價(jià)對(duì)象應(yīng)相同。一般來(lái)說(shuō)，其價(jià)格類型有：買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、股票價(jià)格、抵押價(jià)格、征用價(jià)格、稅收價(jià)格、保險(xiǎn)價(jià)格和典當(dāng)價(jià)格。拆遷評(píng)估原則上采用成交價(jià)。

（5）應(yīng)接近房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)是確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)估價(jià)金額的基準(zhǔn)日。所謂方法就是相對(duì)的。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的話，幾年前的成交情況會(huì)比現(xiàn)在更有效。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)變化迅速，比較的有效期應(yīng)該縮短。一般認(rèn)為，事務(wù)實(shí)例的事務(wù)日期越近越好。沒有最近的事務(wù)實(shí)例。如果采用的交易實(shí)例的交易日期超過(guò)5年，則不應(yīng)采用，因?yàn)榻灰兹掌诘男拚龝?huì)有較大的偏差。

（6）事務(wù)實(shí)例必須是普通事務(wù)，或者可以修改為普通事務(wù)。所謂正常交易，是指交易應(yīng)當(dāng)公開、平等、自愿，即在公開市場(chǎng)上進(jìn)行交易，信息暢通，雙方平等、自愿，沒有私利關(guān)系。正常的交易應(yīng)該是一種經(jīng)濟(jì)上合理的交易。

3。建立可比價(jià)格

選擇比較實(shí)例后，應(yīng)使每個(gè)比較實(shí)例的價(jià)格與被評(píng)估對(duì)象的價(jià)格有一個(gè)比較的基礎(chǔ)，然后進(jìn)行相應(yīng)的修正。制定可比價(jià)格的工作主要包括：

1統(tǒng)一單價(jià)，如元/平方米；

2統(tǒng)一貨幣單位，原則上以人民幣計(jì)；

3統(tǒng)一面積單位，如平方米或平方英尺，原則上以平方米計(jì)；

4統(tǒng)一區(qū)域，原則上應(yīng)為施工區(qū)。

4。糾正交易狀況就是要消除交易行為中某些特殊因素造成的交易價(jià)格偏差。由于房地產(chǎn)的不動(dòng)性等特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一般是一個(gè)不完全市場(chǎng)，因此其價(jià)格往往容易受到當(dāng)時(shí)一些特殊行為的影響，因此有必要將個(gè)別特殊交易排除在外，予以規(guī)范。也就是說(shuō)，基于特殊情況的交易價(jià)格不適合作為市場(chǎng)比較法中的比較對(duì)象，而應(yīng)予以修正，使之成為正常價(jià)格。

以上內(nèi)容是對(duì)小編“房屋拆遷的正確評(píng)價(jià)是什么”問(wèn)題的回答。如果讀者需要法律幫助，歡迎閱讀律師網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎