2013年9月，a公司（以下簡稱a公司）與B公司共同出資設(shè)立a公司機(jī)械制造有限公司（以下簡稱a公司），其中a公司出資取得土地使用權(quán)11700平方米（工業(yè)用地）。經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)值300萬元，會(huì)計(jì)師事務(wù)所根據(jù)評(píng)估金額出具驗(yàn)資報(bào)告。2013年9月，a公司辦理了土地使用權(quán)變更手續(xù)。根據(jù)我國現(xiàn)行稅收政策及相關(guān)數(shù)據(jù)，分析了a投資者利用土地使用權(quán)對(duì)外投資所涉及的稅種及計(jì)算方法。某公司屬于機(jī)床行業(yè)生產(chǎn)企業(yè)，在市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》。根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)），自2003年1月1日起，對(duì)無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)投資、與投資者的利潤分配、合營企業(yè)不征收營業(yè)稅投資風(fēng)險(xiǎn)分析。投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，不征收營業(yè)稅。根據(jù)a公司章程規(guī)定，“投資者按出資比例分配利潤，承擔(dān)虧損和風(fēng)險(xiǎn)”，符合不征收營業(yè)稅的規(guī)定。根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干具體問題的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第一條規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)投資和合營企業(yè)，投資方和合營方以土地（不動(dòng)產(chǎn)）為作價(jià)或作為合營條件，將不動(dòng)產(chǎn)投資或轉(zhuǎn)讓給被投資和合營公司，在企業(yè)經(jīng)營期間暫免征收土地增值稅。由投資方或合資企業(yè)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第五條規(guī)定，以土地（房地產(chǎn)）投資、聯(lián)營的企業(yè)，不適用免征增值稅，以及投資、聯(lián)營房地產(chǎn)開發(fā)用地（房地產(chǎn)）的企業(yè)，或者投資、合資建設(shè)商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。a公司和a公司均為工業(yè)制造企業(yè)，均適用土地增值稅臨時(shí)免征政策。

雖然a公司的土地使用權(quán)投資免征營業(yè)稅和土地增值稅，但仍應(yīng)按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定辦理備案手續(xù)。

[印花稅]

a公司與a公司簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓文件，印花稅按合同金額的0.05%繳納。應(yīng)納稅額=300×0.05%=1500元。2001年8月，a公司取得國有土地使用權(quán)證，面積61200平方米，使用年限50年。土地使用權(quán)中記載的“無形資產(chǎn)”金額為545.38萬元，購買價(jià)格為89.11元/平方米。根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅和城市土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2008]152號(hào)）第三條規(guī)定，自2009年1月1日起，納稅人因房地產(chǎn)發(fā)生變化依法終止房地產(chǎn)稅和城市土地使用稅納稅義務(wù)的與土地或權(quán)利狀態(tài)有關(guān)的，應(yīng)納稅額的計(jì)算應(yīng)在實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的月末的不動(dòng)產(chǎn)和土地的納稅期結(jié)束時(shí)結(jié)束。a公司投資11700平方米土地，應(yīng)納稅額計(jì)算截止2013年9月底。從第四季度開始，實(shí)際用地面積為61200-11700=49500（平方米），地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定城鎮(zhèn)土地使用稅按每平方米5元征收。2013年第四季度城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)納稅額=49500×5×3△12=61875（元）。

[房產(chǎn)稅]

根據(jù)a公司產(chǎn)權(quán)證、《固定資產(chǎn)住房明細(xì)賬》及2013年1-8月房產(chǎn)稅申報(bào)表，房屋建筑面積5.7萬平方米，房屋入賬金額為8370萬元。這一時(shí)期沒有對(duì)外租賃業(yè)務(wù)，所以房產(chǎn)稅是從價(jià)計(jì)征和申報(bào)的。根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅等安置殘疾人就業(yè)單位政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)原值應(yīng)當(dāng)包括地價(jià)，包括取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款和取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款土地開發(fā)成本，無論如何核算。宗地容積率低于0.5的，按房地產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積，并據(jù)此確定計(jì)入房地產(chǎn)原值的地價(jià)。經(jīng)計(jì)算，公司土地投資后的容積率=57000／49500=1.15大于0.5，按原入賬金額減去投資后的余額計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)值，計(jì)入房屋的土地金額=49500×89.11=4410945（元）。根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定，自用房屋按房產(chǎn)原值的30%一次性扣除后的殘值計(jì)算稅款。2013年第四季度，房地產(chǎn)從價(jià)計(jì)征稅額=（8370萬+4410945）×（1-30%）×1.2%×3△12=185032.98元。

[企業(yè)所得稅]

a公司以土地使用權(quán)投資a公司，屬于非貨幣性資產(chǎn)交換，即以土地使用權(quán)換取股權(quán)?！?a href='http://www.shkps.cn/tiaoli/45.html' target='_blank' data-horse>企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定，交換非貨幣性資產(chǎn)，將貨物、財(cái)產(chǎn)、服務(wù)用于捐贈(zèng)、償還債務(wù)、贊助、籌款、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配的，視為銷售貨物，轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供服務(wù)，國務(wù)院和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)另有規(guī)定的除外。

出讓土地使用權(quán)賬面價(jià)值=11700×89.11=1042587元。

a公司按直線法攤銷土地使用權(quán)。2001年8月至2013年8月累計(jì)145個(gè)月，擬出讓土地使用權(quán)攤銷額1042587^（50×12）×145=251958.53元。

土地使用權(quán)出讓凈收益=300萬-（1042587-251958.53）=2209371.53元。

國家稅務(wù)總局《關(guān)于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得企業(yè)所得稅處理的通知》（國家稅務(wù)總局2010年第19號(hào)通知）規(guī)定，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得（包括各類資產(chǎn)、股權(quán)和債權(quán)）、債務(wù)重組所得，企業(yè)可以取得接受捐贈(zèng)所得和不可償還的應(yīng)付帳款所得，無論是貨幣形式的還是非貨幣形式的，除另有規(guī)定外，均計(jì)入年度收入，一次性計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。a公司土地使用權(quán)投資確認(rèn)的凈收入2209371.53元，應(yīng)全額計(jì)入2013年度企業(yè)所得稅的計(jì)算繳納。

會(huì)計(jì)分錄：

借方：長期股權(quán)投資300萬

累計(jì)攤銷251958.53

貸方：無形資產(chǎn)1042587

營業(yè)外收入2209371.53。你知道嗎