商業(yè)用地是指規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃規(guī)定的地塊用地性質，用于建設商品房，出讓后土地使用年限為40年。

綜合用地的概念是指由不同用途的土地（如商業(yè)、工業(yè)、住宅等）組成的土地。

五證兩冊：

根據(jù)我國相關法律法規(guī)，房屋上市銷售必須持有“五證兩冊”“五證”是指：預售許可證、國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證；“兩書”是指：房屋質量說明書和房屋使用說明書。關于土地使用年限：

土地出讓使用年限如下：

1。住宅用地。全國統(tǒng)一實施的土地使用年限為70年。工業(yè)用地。土地使用年限為50年。三。具有教育、科學、文化、衛(wèi)生等福利性質的土地，土地使用年限為50年。對于商業(yè)、娛樂、旅游等盈利項目，土地使用年限為40年。其他綜合類土地，土地使用年限50年。

什么時候開始計算土地使用期？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國土部門簽訂《土地使用權出讓合同》，繳納全部土地使用權出讓金，取得土地使用證后，開始計算商品房的土地使用年限。從房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律來看，房地產(chǎn)開發(fā)要經(jīng)過規(guī)劃、建設、施工、裝修、綠化及配套設施等一系列系統(tǒng)而復雜的程序。一般來說，如果房地產(chǎn)開發(fā)順利，開發(fā)周期為2-3年。因此，購房者的實際可居住年限往往小于土地使用權的實際年限，土地使用年限的縮水是普遍現(xiàn)象。

綜合用地及其期限：

綜合用地是指同一宗地內有兩種或兩種以上不同用途的土地，如商住綜合用地、科研設計、辦公綜合用地等，就綜合用地的出讓期限而言，國務院第55號令規(guī)定了各類土地最長出讓年限：住宅用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合用地或其他用地50年。

土地綜合利用分為兩種情況：一種是多用途房地產(chǎn)難以分割，只有一個使用者；另一種是多用途房地產(chǎn)可以分割，最終使用者往往是不同的單位和個人，如底部兩層的商業(yè)建筑和頂部的住宅建筑。

對于第一種情況，可以按照最長50年的轉讓期限辦理轉讓手續(xù)；對于第二種情況，由于不同用途的界限明確，可以屬于不同的用戶。為保證每個使用者的合法權益，出讓期限應根據(jù)綜合用地所包含的具體土地用途確定。比如商住綜合用地，要明確商住用地各自分攤的土地面積，明確商住用地出讓年限為40年，住宅用地出讓年限為70年。如果以50年為統(tǒng)一計算，商業(yè)部分實際出讓年限將超過40年，居民購買的住宅用地使用年限將明顯低于70年。