房地產(chǎn)抵押貸款有哪些風(fēng)險(xiǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前可作為抵押物的資產(chǎn)越來(lái)越多，行業(yè)跨度也越來(lái)越大。因此，對(duì)于抵押物的評(píng)估，銀行紛紛求助于評(píng)估機(jī)構(gòu)。但受利益驅(qū)使，一些鑒定機(jī)構(gòu)不惜出具虛假鑒定報(bào)告。借款人申請(qǐng)貸款時(shí)，評(píng)估費(fèi)由借款人支付，評(píng)估機(jī)構(gòu)可以故意提高該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，使貸款可以申請(qǐng)更多的貸款；銀行拍賣(mài)用于抵押的房地產(chǎn)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)故意降低該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。

2。租賃權(quán)對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)。首先，抵押物難以處分。按照“賣(mài)不破租”的原則，如果“先租后貸”，即使借款人不能按期還貸，由于租賃仍然有效，信用社也很難對(duì)抵押物進(jìn)行處理。二是租金收入難以獲得。在借款人與銀行簽訂貸款合同前，如果借款人與抵押房地產(chǎn)承租人簽訂長(zhǎng)期租賃協(xié)議，要求承租人一次性支付租賃費(fèi)；或者借款人以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的租金將房屋出租給關(guān)聯(lián)方，則租賃困難信用合作社即使取得了產(chǎn)權(quán)，也要取得租金收入來(lái)償還貸款。

3。注冊(cè)風(fēng)險(xiǎn)。

一個(gè)是錯(cuò)誤注冊(cè)。向主管部門(mén)辦理抵押貸款登記是保證貸款合同生效和優(yōu)先受償?shù)谋匾獥l件。但目前存在重復(fù)登記、登記部門(mén)個(gè)別人員出具虛假登記證明等問(wèn)題。當(dāng)發(fā)生貸款糾紛時(shí)，信用社無(wú)法對(duì)抗第三人，其權(quán)益得不到保障。第二是“一事多費(fèi)”的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，財(cái)產(chǎn)價(jià)值大于有擔(dān)保債權(quán)余額的，可以再抵押，但不得超過(guò)余額?！苯杩钊藢⒃摲康禺a(chǎn)抵押給多家銀行后，一旦破產(chǎn)，處置難度很大實(shí)現(xiàn)抵押房地產(chǎn)。

4。我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押貸款經(jīng)主管部門(mén)登記后，可以優(yōu)先受償。但也有一些例外。一是建設(shè)工程價(jià)格優(yōu)先。最高人民法院發(fā)審[2002]16號(hào)文明確指出，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，建設(shè)單位的優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二是稅收優(yōu)先?！抖愂照魇展芾磙k法》第四十五條第一款規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在無(wú)擔(dān)保債權(quán)之前納稅，《條例》規(guī)定，只要納稅人的不納稅行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)立擔(dān)保之前，即納稅人先欠稅后以其財(cái)產(chǎn)設(shè)立擔(dān)保的，稅收優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)的私權(quán)。

5。

由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商品價(jià)格波動(dòng)頻繁，特別是近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，房地產(chǎn)價(jià)值難以把握，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。美國(guó)目前的次貸危機(jī)就是一個(gè)很好的例子。

6。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。首先，實(shí)現(xiàn)成本很大。抵押物的處分一般要經(jīng)過(guò)起訴、評(píng)估、拍賣(mài)等幾個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用由信用社先行支付。除了本金和利息之外，還經(jīng)常出現(xiàn)破產(chǎn)問(wèn)題。二是流動(dòng)性困難。

特別是以農(nóng)村房地產(chǎn)作為抵押物的情況，由于家鄉(xiāng)和家庭觀念的限制，在拍賣(mài)抵押物時(shí)，往往出現(xiàn)想買(mǎi)不敢買(mǎi)的情況。三是執(zhí)行難。

由于一些貸款人誠(chéng)信意識(shí)和法律意識(shí)淡薄，在經(jīng)營(yíng)面臨風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，開(kāi)始以低價(jià)暗中出售抵押房地產(chǎn)，而一些人則因?yàn)樨潏D低價(jià)而私下簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，然后實(shí)際占有。這種情況雖然不受法律保護(hù)，但信用社起訴、申請(qǐng)執(zhí)行的效果并不理想，往往會(huì)出現(xiàn)勝訴、賠錢(qián)的情況。此外，最高人民法院于2004年底出臺(tái)了《人民法院執(zhí)行民事查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，規(guī)定被執(zhí)行人及其家屬生活所必需的住宅只能查封，不得拍賣(mài)，出售或付清?，F(xiàn)實(shí)中，貸款戶的按揭房一般都是生活用房，即使有多余的房屋，也很難與生活用房分開(kāi)。因此，很多信用社在發(fā)放貸款時(shí)沒(méi)有考慮到這一點(diǎn)，最終抵押物無(wú)法處置。目前，也有不法造假者利用假房產(chǎn)證騙取貸款的案例。在某信用社，存在借款人偽造房產(chǎn)證等證件騙取貸款100余萬(wàn)元的情況。第二，住房抵押貸款的內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)。

1。風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差。

由于長(zhǎng)期形成的按揭風(fēng)險(xiǎn)小的觀念，我們從貸款調(diào)查、審核、貸后跟蹤檢查等方面放松了警惕，缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。

2。責(zé)任心不強(qiáng)。

個(gè)貸員辦理按揭貸款時(shí)，只看（甚至不看）抵押物的權(quán)屬證明，然后客戶自行到相關(guān)部門(mén)辦理登記事宜?？蛻羧〉闷渌麢?quán)證時(shí)，直接發(fā)放貸款。正是由于這種做法，假證件、假登記層出不窮。三。貸后管理不嚴(yán)。

由于缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范和責(zé)任感，一些信貸人員在放款后沒(méi)有進(jìn)行跟蹤檢查，因此不知道抵押品何時(shí)出售或轉(zhuǎn)讓。由于貸后管理不嚴(yán)，當(dāng)?shù)盅何镒冑|(zhì)、價(jià)值下降時(shí)，沒(méi)有及時(shí)采取相關(guān)措施，造成貸款風(fēng)險(xiǎn)。

4。缺乏相關(guān)法律知識(shí)。今天的經(jīng)濟(jì)是法治的。如果不了解相關(guān)法律知識(shí)，很容易使抵押權(quán)無(wú)效或無(wú)法實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償。希望我能幫助你解決相關(guān)問(wèn)題。如果您有任何問(wèn)題，歡迎您向律師咨詢。你知道嗎