沒有房屋銷售許可證，房地產(chǎn)公司能收取定金嗎？=

沒有房屋銷售許可證，房地產(chǎn)公司不能提前出售房屋，但是否收取定金卻沒有明確的法律規(guī)定。如果定金不能按時(shí)交付，就會造成違約。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可證，取得《商品房預(yù)售許可證》。

未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。如何處理開發(fā)商逾期交房的問題。因不可抗力或者合同約定的其他免責(zé)事由造成開發(fā)商逾期交付的，并及時(shí)履行告知義務(wù)的，開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交付的責(zé)任。但開發(fā)商未在商品房買賣合同規(guī)定的期限內(nèi)將發(fā)生不可抗力或合同規(guī)定的其他免責(zé)事由通知買受人的，開發(fā)商仍需承擔(dān)逾期違約責(zé)任。

商品房逾期交付沒有免責(zé)的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。這種責(zé)任包括開發(fā)商支付逾期違約金和買方在一定條件下終止合同的權(quán)利。一般情況下，開發(fā)商支付逾期違約金金額的計(jì)算方法和支付條件以及買受人解除合同的條件在商品房買賣合同中約定。對于使用按揭貸款的購房者，計(jì)算違約金時(shí)的房價(jià)是整棟房子的總價(jià)。當(dāng)然，如果約定的罰金過高或過低，可以請求法院予以變更，但請求方需要提供證據(jù)。另外，有時(shí)在《商品房買賣合同》中既有定金又有罰金，兩者只能選擇一種說法。

如果雙方未就開發(fā)商逾期違約金的計(jì)算方法達(dá)成一致，商品房銷售司法解釋規(guī)定，逾期交房期間，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)主管部門公布的同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估確定。

商品房買賣合同中未約定逾期交房后開發(fā)商解除合同的條件的，商品房買賣司法解釋規(guī)定，經(jīng)買受人催告三個(gè)月后開發(fā)商仍不交房的，買方有權(quán)終止合同。撤銷權(quán)應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使。逾期不行使的，撤銷權(quán)消滅。買受人解除合同后，可以要求開發(fā)商賠償損失。

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