[案例]2005年1月10日，王某委托某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在上海市浦東新區(qū)購房，并與該經(jīng)紀(jì)公司簽訂了《委托購房合同》（以下簡稱《委托購房合同》）。王先生與中介公司在合同中約定：王先生于合同簽訂之日向中介公司支付定金1萬元；中介公司同意買賣雙方在合同簽訂后10日內(nèi)（以下簡稱“簽約期”）簽訂正式的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；今年1月20日（簽約期的最后一天）簽訂正式銷售合同時(shí)，王某應(yīng)支付30%的首付。隨后，王某按合同約定于當(dāng)日向中介公司支付了1萬元定金。但在約定的r期內(nèi)，中介公司并未與王某取得聯(lián)系，也未將正式的上海市房地產(chǎn)買賣合同中確定的時(shí)間和地點(diǎn)告知王某。王某在此期間沒有主動(dòng)聯(lián)系中介公司，1月20日王某也沒有去中介公司。之后，中介公司通知王某，由于王某在1月20日未到中介公司與房屋出賣人簽訂合同，王某已違約，房屋出賣人已將房屋出售給他人，產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移，王某支付的定金不予退還返回。王某多次要求中介公司返還定金未果，遂起訴浦東新區(qū)人民法院，要求中介公司返還定金1萬元。法院經(jīng)審理認(rèn)為，王某與中介公司簽訂的《委托購房合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容并不違法，故確認(rèn)其有效。鑒于中介公司沒有及時(shí)履行告知義務(wù)，導(dǎo)致王某最終沒有買房，責(zé)任應(yīng)該在中介公司。為此，法官中介公司退還王某定金1萬元。本案爭議焦點(diǎn)主要集中在以下三個(gè)法律問題上：一、王先生是否有權(quán)要求返還定金1萬元

王先生認(rèn)為自己與中介簽訂的委托購房合同公司明確規(guī)定，中介公司通知和安排買賣雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同，中介公司未履行合同義務(wù)，即未告知自己簽訂時(shí)間和地點(diǎn)，導(dǎo)致其未能在簽訂期內(nèi)與出賣人簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同，且未發(fā)生任何違約行為?，F(xiàn)在賣房人已經(jīng)把房子賣給別人了，產(chǎn)權(quán)也轉(zhuǎn)讓了，所以他不可能拿到房子，他交的定金應(yīng)該退還。中介公司認(rèn)為：在委托購房合同中的付款協(xié)議條款中，王某在1月20日簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，應(yīng)支付30%的首付，即具體簽訂日期已經(jīng)確定，中介公司無需另行通知；而且，合同規(guī)定，王某應(yīng)于1月20日直接到中介公司與房屋出賣人簽訂房地產(chǎn)買賣合同。如果王某1月20日不來，屬于違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。房屋出售人收取定金后，不退還已付定金。

筆者認(rèn)為，本案《委托購房合同》中明確規(guī)定，中介公司有責(zé)任在簽訂期限內(nèi)通知買賣雙方簽訂買賣合同的具體時(shí)間和地點(diǎn)，并安排雙方簽訂買賣合同。因此，中介公司有義務(wù)告知。雖然《委托購房合同》中規(guī)定，王某在1月20日簽訂正式銷售合同時(shí)應(yīng)支付30%的首付，但可以推斷，簽約日期已經(jīng)確定，但合同中對(duì)具體簽約時(shí)間和地點(diǎn)沒有明確約定。按照h前中介行業(yè)的操作慣例，正式房屋買賣合同簽訂前，買賣雙方不見面，所有的交易信息，包括簽約時(shí)間和地點(diǎn)，都必須由中介公司傳遞。因此，不能免除中介公司的告知義務(wù)。中介公司每天開門時(shí)，不知道簽約時(shí)間和地點(diǎn)，就讓王某在中介處等著與售房人見面簽訂買賣合同，這顯然是不合理的。因此，在本案中，由于中介公司未履行約定的告知義務(wù)，王某在簽訂期限內(nèi)未與房屋出賣人簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同，不能視為王某違約。王有權(quán)要求退還押金。二是中介公司是否有權(quán)將王某支付的定金直接過戶給賣房人。中介公司認(rèn)為：王某是購房時(shí)交的定金，原為支付給賣房人。中介公司只代賣房人收取，應(yīng)轉(zhuǎn)讓給賣房人，未經(jīng)王某同意。

筆者認(rèn)為，在本案中，未經(jīng)王某同意，中介公司無權(quán)將定金轉(zhuǎn)讓給賣房人。雖然王某支付的定金是購房定金，需要通過中介公司交給賣房人，但在本案中，王某并未直接與賣房人簽訂任何書面文件，約定定金的支付時(shí)間和方式，但只是與中介公司簽訂了合同，并明確規(guī)定王某將定金交給中介公司。在合同中，對(duì)于中介公司是否可以未經(jīng)王某同意直接將定金過戶給賣房人，以及中介公司何時(shí)可以將定金過戶給賣房人都沒有約定。因此，未經(jīng)王某同意，在王某與賣房人對(duì)定金支付時(shí)間沒有約定的情況下，中介公司不能先將定金轉(zhuǎn)移給賣房人。三是中介公司是否應(yīng)承擔(dān)返還定金的責(zé)任。中介公司認(rèn)為：中介公司已在雙方簽訂合同之日將定金過戶給房屋出賣人，定金不在中介公司。王先生應(yīng)該要求賣方而不是中介公司退還定金。

筆者認(rèn)為，在本案中，王某沒有主動(dòng)在1月20日與中介公司簽訂銷售合同，這不能視為王某的違約行為。因此，不能適用押金處罰，沒收王某的押金。定金是交給中介公司的，所以中介公司應(yīng)該承擔(dān)返還定金的責(zé)任。如果中介公司確實(shí)已將定金交給房屋出賣人，中介公司可以向法院申請(qǐng)房屋出賣人成為本案的第三人，并要求房屋出賣人承擔(dān)返還定金的責(zé)任。你知道嗎