開發(fā)商留下的問(wèn)題留給了物業(yè)公司，但他們解決不了。根據(jù)《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》（論證稿）第六部分規(guī)定，開發(fā)商負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理和解決開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)季金平在講話中指出，取消“協(xié)調(diào)”二字，開發(fā)商要負(fù)責(zé)處理和解決開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。如果不能解決遺留問(wèn)題，合同應(yīng)明確規(guī)定開發(fā)商的違約責(zé)任。

雖然目前物業(yè)管理引入了招投標(biāo)，但開發(fā)商尋找的物業(yè)公司大多是自己的公司。這樣，房子交給業(yè)主時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)該先對(duì)開發(fā)商的房子進(jìn)行驗(yàn)收，然后業(yè)主再對(duì)物業(yè)公司的房子進(jìn)行驗(yàn)收。這種“二次驗(yàn)收”的過(guò)程，因?yàn)殚_發(fā)商和物業(yè)公司的關(guān)系，變成了一次驗(yàn)收，結(jié)果原來(lái)是開發(fā)商的問(wèn)題，房屋質(zhì)量和社區(qū)管理的問(wèn)題，變成了物業(yè)公司的問(wèn)題，從而加劇了物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾。如何解決目前很多業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理部門簽訂合同時(shí)，對(duì)物業(yè)合同的性質(zhì)沒(méi)有明確的界定。在一些地區(qū)，雙方簽訂“服務(wù)合同”，而在一些地區(qū)，雙方簽訂“傭金合同”。這主要是因?yàn)閷?duì)物業(yè)管理服務(wù)合同的理解不同。據(jù)分析，如果雙方簽訂物業(yè)委托合同，就意味著業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)管理小區(qū)，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是受委托、受委托的。

如果小區(qū)管理中出現(xiàn)失竊等問(wèn)題，后果將與物業(yè)公司無(wú)關(guān)；同時(shí)，委托合同當(dāng)事人可以無(wú)理由依法解除合同，不利于小區(qū)物業(yè)管理的穩(wěn)定社區(qū)。

解決方案：在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，要注意合同的性質(zhì)應(yīng)該是服務(wù)合同，而不是傭金合同。最簡(jiǎn)單的方法是先看房產(chǎn)合同的名稱。如果是服務(wù)合同，合同名稱一般是“物業(yè)管理服務(wù)合同”，而不是“物業(yè)管理委托合同”。同時(shí)，在合同條款中，如果是委托合同，一般表述為“甲方委托乙方”，服務(wù)合同一般表述為“甲方為乙方提供服務(wù)”。

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