用益物權(quán)房一般可以轉(zhuǎn)讓嗎？

未列入銷售范圍的公房，可以轉(zhuǎn)讓、交換租賃權(quán)。列入銷售范圍的公房主要是成套公房，不能轉(zhuǎn)讓、交換，但可以同時(shí)購買、同時(shí)上市。公有住房租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓、交換，應(yīng)當(dāng)取得出租人的書面同意，受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行租賃合同，并與出租人簽訂租賃標(biāo)的變更合同。公共住房的轉(zhuǎn)讓、交換，應(yīng)當(dāng)事先征得本市常住居民的同意。此外，下列公共住宅不得轉(zhuǎn)讓和交換：

第一種為獨(dú)立使用的整棟花園洋房；

第二種為軍隊(duì)或宗教團(tuán)體所有或?qū)W校校園內(nèi)所有；

第三種產(chǎn)權(quán)不清；第四是承租人拖欠租金尚未結(jié)清的；

第五是受法律委托或需要執(zhí)行政策的；

第六是列入凍結(jié)戶籍的；

第七是承租人擅自在承租人樓內(nèi)居住的；

第八是，列入危房棚改造或房屋完整改造計(jì)劃的；九、其他法律由出租人收回。

除上述規(guī)定外，出租人應(yīng)當(dāng)與承租人約定轉(zhuǎn)讓、交換房屋租賃權(quán)。房屋使用權(quán)如何交易根據(jù)產(chǎn)權(quán)歸屬，房屋使用權(quán)可分為兩種類型：單位產(chǎn)權(quán)的房屋使用權(quán)和房屋管理處產(chǎn)權(quán)的房屋使用權(quán)。前者多為原產(chǎn)權(quán)單位，按以往政策，以福利房的形式分配給職工居住。因此，對于單位房產(chǎn)的使用權(quán)，買受人應(yīng)當(dāng)征求原產(chǎn)權(quán)單位的意見。

對于房屋使用權(quán)的交易，購房專家提醒消費(fèi)者，在購買房屋使用權(quán)時(shí)，一定要索要產(chǎn)權(quán)歸屬。轉(zhuǎn)讓權(quán)屬時(shí)，應(yīng)要求公房原承租人親自到房產(chǎn)局交易大廳辦理相關(guān)過戶手續(xù)，修改戶主姓名，不得委托。另外，由于房屋使用權(quán)的“房簿”上沒有防偽標(biāo)志，就連正式租賃合同的印章也特別簡單，因此購房人應(yīng)與原單位確認(rèn)，防止“房簿”造假。

在房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易中，可以將房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)進(jìn)行交易，也可以通過房屋置換的方式轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)。所有權(quán)置換時(shí)，應(yīng)注意兩點(diǎn)。一方面，雙方應(yīng)持有北京市戶口，另一方面，他們不能進(jìn)行貸款抵押。房屋專家強(qiáng)調(diào)，通過房屋置換不能取得房屋的產(chǎn)權(quán)使用權(quán)，但可以享有租金收入權(quán)和一定限度的處分權(quán)。

只有擁有當(dāng)?shù)貞艏娜瞬拍苜徺I住房使用權(quán)。

據(jù)市場部統(tǒng)計(jì)，10、11月份使用權(quán)交易逐漸活躍，部分購房者指定購買使用權(quán)房屋。但因?yàn)榉课菔褂脵?quán)的購買比較復(fù)雜。購房者不能完全理解房屋使用權(quán)如何購買。市場專業(yè)人士回答了公眾關(guān)心的幾個(gè)問題。

房屋使用權(quán)的使用年限是多少？

A：無論是產(chǎn)權(quán)房還是使用權(quán)房，國家規(guī)定普通住宅用地使用權(quán)使用年限為70年。房屋使用權(quán)具有相同的土地使用年限，但歸房屋管理機(jī)構(gòu)或者單位所有。它與房屋使用權(quán)人有長期租賃關(guān)系，但物業(yè)單位不能隨便收回。即使收回，也將補(bǔ)償使用權(quán)人。市場專業(yè)人士告訴廣大消費(fèi)者：購房者不必?fù)?dān)心房屋的使用年限、使用權(quán)、使用價(jià)值與購買公房相對應(yīng)。使用權(quán)如何轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)？如果買受人認(rèn)為使用權(quán)不夠?qū)嵱?，可以將使用?quán)轉(zhuǎn)化為物權(quán)。一般情況下，產(chǎn)權(quán)單位會(huì)在年初和年中發(fā)出兩次通知?？沙謫挝还g證明到房管部門或物業(yè)單位房管處參加房改。

以XX里小區(qū)為例：1986年建成一套面積56平方米的使用權(quán)房。先按建筑年限每年2%計(jì)提折舊，再按1560元/m2×56 m2×38%=33196.8元計(jì)提折舊；再按服務(wù)年限×服務(wù)年限系數(shù)計(jì)算服務(wù)年限折扣，即買受人夫婦的服務(wù)年限之和，加上服務(wù)年限上限50年按50年計(jì)算，服務(wù)年限系數(shù)為700-900元/年，平均服務(wù)年限為800元/年，則服務(wù)年限折扣為50×800=40000；最終支付價(jià)格為1560×56-33196.8-40000=14163.2元。也就是說，如果購房者想將54336元交給房管部門，房屋使用權(quán)可以轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)。

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