隨著城市房地產(chǎn)需求的增加，房屋買賣糾紛逐年增多。在崇文區(qū)法院近期審理的房屋買賣糾紛案件中，要求房屋買賣合同有效的案件占很大比例。賤賣的房子說他無權(quán)處分，法院理由不充分不予支持：包某居住的房屋被拆除后，他與一房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了《危舊房改造搬遷協(xié)議》，其中約定，包某應(yīng)購買一套一居室的房屋進(jìn)行搬遷。包某委托房屋中介公司與錢某簽訂房屋買賣合同。此時，該房屋仍處于施工階段，而鮑某尚未取得房屋所有權(quán)。

后來，錢某辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)后，包某以出售房屋時未取得房屋所有權(quán)為由，請求法院認(rèn)定房屋買賣合同無效，屬于擅自處分。這個時候，房價漲了不少。分析：“無權(quán)處分行為”是指無權(quán)處分人以自己的名義處分他人（如房屋）的權(quán)利物的行為。無權(quán)處分人事后被債權(quán)人承認(rèn)的，處分行為有效；無權(quán)處分人事后拒不承認(rèn)的，自始無效。

就本案而言，雖然由于《危舊房改造搬遷購房協(xié)議》的規(guī)定，鮑某當(dāng)時尚未取得擬回遷房屋的所有權(quán)，而雙方在合同中約定，鮑某取得房屋產(chǎn)權(quán)后將協(xié)助錢某辦理房屋過戶登記，因此房屋買賣合同實際上是一份有生效條件的合同（條件是鮑某取得房屋產(chǎn)權(quán)），合同在條件具備時生效已建立?，F(xiàn)在這個條件已經(jīng)成立，錢某也辦理了房屋轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，包某以未取得房屋所有權(quán)、無權(quán)處分為由，要求確認(rèn)所簽合同無效。因此，法院不支持包某的請求。房屋中介未取得授權(quán)與購房人簽訂的合同無效案件：房屋所有人李某委托吳某代為辦理房屋買賣，向吳某出具委托書，并辦理委托公證。吳先生還是一家房屋中介公司的法定代表人。吳某以房屋中介的名義，而不是以自己的名義，“代”李某與購房人陳某簽訂了房屋買賣合同。后來，李先生起訴法院，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。

分析：上述委托合同雙方分別為李某、吳某，并非李某、吳某所在的房屋中介機(jī)構(gòu)。根據(jù)委托合同，吳某取得了房屋買賣的代理權(quán)，但吳某擔(dān)任法定代表人的房屋中介公司沒有取得代理權(quán)。要取得代理權(quán)，必須經(jīng)過委托人的授權(quán)。房屋中介未經(jīng)委托人授權(quán)與他人簽訂房屋買賣合同的行為，構(gòu)成其無權(quán)代理，合同無效。

在買賣價值巨大的房產(chǎn)時，買主陳先生本應(yīng)盡到注意義務(wù)。但他將李某給吳某的委托書等同于房屋中介公司給吳某作為法定代表人，沒有盡到注意義務(wù)。

共有房屋分割及公證

在不改變產(chǎn)權(quán)的情況下，不能單獨出售

案例：張某等4人共有10套房屋。1993年，房屋共有人在公證處聯(lián)合公證并分割了這10套房屋，其中張某取得了2套東房，但4人并未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。1997年，張某按照公證書上的說明將自己的兩套房子賣給了秦某，雙方?jīng)]有辦理過戶登記手續(xù)。秦某搬進(jìn)這所房子，連續(xù)住了10年。2007年，其他三名共有人向法院提起上訴，稱張某未經(jīng)雙方同意處分共有財產(chǎn)損害了雙方利益，請求法院確認(rèn)張某與秦某的房屋買賣合同無效。

分析：四房共有人通過公證分割原共有財產(chǎn)的行為，實際上是他們內(nèi)部分割共有財產(chǎn)。但由于沒有產(chǎn)權(quán)變動登記，根據(jù)《物權(quán)法》不動產(chǎn)登記和公信兩大原則，房屋產(chǎn)權(quán)對外仍處于共有狀態(tài)。因此，本案中，張某將公證書上載明的兩套房屋出售給秦某的行為，無權(quán)處分該共有財產(chǎn)。張某出售時必須征得其他共有人的一致同意或售后認(rèn)可。在這種情況下，其他共有人提出異議并表示不承認(rèn)，則房屋買賣合同從一開始就無效。買受人秦某持合法有效的“公證書”進(jìn)行抗辯。公證書合法有效，但不能作為共有房屋產(chǎn)權(quán)分割的依據(jù)。

原共有人辦理變更登記的，各原共有人取得相應(yīng)房屋的所有權(quán)，原房屋的共有權(quán)消滅。在本案中，如果張某將自己的兩套房屋出售給他人，屬于對其財產(chǎn)的合法處分。根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，只要這兩套房屋與其他房屋不合用或者不單獨使用，就會嚴(yán)重影響其他原共有人的利益，其他原共有人就不再享有優(yōu)先購買權(quán)，張某也不需要將自己的房屋出售得到他們的同意。你知道嗎