不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓是指不動(dòng)產(chǎn)買受人將不動(dòng)產(chǎn)的選擇權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人的法律行為。這是二手房交易中出現(xiàn)的一種新的交易模式。對(duì)加快房地產(chǎn)流通，實(shí)現(xiàn)出讓方的投資收益起到積極作用。但期房權(quán)益轉(zhuǎn)讓的操作流程不同于普通二手房交易，其流程如下。一是有了權(quán)益轉(zhuǎn)讓的條件，只有在轉(zhuǎn)讓主體（房屋）還處于早期階段時(shí)，才能實(shí)現(xiàn)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓。實(shí)踐中，有兩個(gè)條件：一是買受人與開發(fā)商簽訂了房屋交接證書；二是開發(fā)商辦理了初始房地產(chǎn)登記手續(xù)，取得了新的商業(yè)房地產(chǎn)證書。當(dāng)這兩個(gè)條件中的任何一個(gè)成功時(shí)，期房概念消失，權(quán)益轉(zhuǎn)移受阻。預(yù)購(gòu)人在取得房產(chǎn)證（小產(chǎn)權(quán)證）后，可以轉(zhuǎn)讓二手房的所有權(quán)。根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定，只有在預(yù)購(gòu)人未付清預(yù)售商品房總價(jià)款的情況下，轉(zhuǎn)讓未來房屋權(quán)益才必須征得開發(fā)商同意。預(yù)購(gòu)人付清預(yù)售商品房總價(jià)后，只需書面通知開發(fā)商。但在實(shí)際操作中，由于部分房地產(chǎn)交易中心對(duì)上述兩種情況沒有區(qū)別對(duì)待，預(yù)購(gòu)人（出讓人）在實(shí)現(xiàn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓前必須征得開發(fā)商同意。開發(fā)商通常采用在預(yù)購(gòu)人（出讓人）和受讓人簽署的“股權(quán)轉(zhuǎn)讓證書”上加蓋公章的形式表示同意。三是買賣雙方繳納契稅。轉(zhuǎn)讓人（預(yù)購(gòu)人）在權(quán)益轉(zhuǎn)讓中具有雙重法律地位。他不僅是從開發(fā)商手中購(gòu)買未來房屋的買方，也是將房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人的賣方。因此，開發(fā)商、出讓方（預(yù)購(gòu)方）和受讓方之間存在連續(xù)兩次交易。根據(jù)契稅納稅人的法律特征，轉(zhuǎn)讓人（預(yù)購(gòu)人）在轉(zhuǎn)讓權(quán)益時(shí)必須繳納與開發(fā)商預(yù)售合同關(guān)系產(chǎn)生的契稅，而權(quán)益轉(zhuǎn)讓的受讓人在以其為權(quán)利人申請(qǐng)小產(chǎn)權(quán)證時(shí)，應(yīng)當(dāng)繳納因權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議關(guān)系產(chǎn)生的契稅。根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定，預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓時(shí)，預(yù)售合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。因此，當(dāng)權(quán)益轉(zhuǎn)讓中的轉(zhuǎn)讓人（預(yù)購(gòu)人）實(shí)現(xiàn)了未來房屋的權(quán)益轉(zhuǎn)讓（以完成權(quán)益轉(zhuǎn)讓的通知登記為標(biāo)志）時(shí)，他依法解除了與開發(fā)商在預(yù)售合同中形成的權(quán)利義務(wù)，并且是受讓人在繼承中轉(zhuǎn)讓的權(quán)益。今后，受讓人可直接與開發(fā)商交房，辦理產(chǎn)權(quán)過戶（申請(qǐng)小產(chǎn)權(quán)證）等手續(xù)，并按合同規(guī)定直接與對(duì)方追究違反預(yù)售合同的法律責(zé)任。你知道嗎