“十號(hào)文件”出臺(tái)前，銀行對(duì)第二套住房的認(rèn)定實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的基本原則，即在確定是否屬于第二套住房時(shí)，只看到貸款人的住房貸款記錄。如果借款人之前已經(jīng)全額付清房款，第二套房子將不被視為第二套房子。這種缺陷是顯而易見的。投機(jī)者在付清每套房子的全部房款后，可以將房地產(chǎn)作為抵押，然后到銀行以其他名義發(fā)放貸款。十號(hào)文件頒布后，兩套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)沒有明確統(tǒng)一的政策。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)上流傳著兩個(gè)權(quán)威的“標(biāo)準(zhǔn)”。首先，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)第一監(jiān)管司司長(zhǎng)楊×蔡4月21日公開表示：住房套數(shù)不是以是否發(fā)生貸款來決定的。即使第一套住房不是用銀行貸款購(gòu)買的，第二套住房也將被認(rèn)定為第二套住房。這就是所謂的“認(rèn)房不認(rèn)貸”。顯然，這一認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)比此前的“貸款認(rèn)定但不認(rèn)房”標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格得多，被視為第二套住房認(rèn)定政策的重大變化。第二個(gè)是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥5月7日提出的“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)：一是認(rèn)房。即使借款人是首次申請(qǐng)貸款購(gòu)房，如果家庭已在城鎮(zhèn)住房登記系統(tǒng)登記了一套或多套住房，貸款購(gòu)房的住房屬于第二套或多套住房；第二種是貸款確認(rèn)。借款人已用貸款購(gòu)買一套或多套住房并申請(qǐng)貸款購(gòu)房的，也被認(rèn)定為第二套或多套住房。簡(jiǎn)單地說，如果購(gòu)房者名下有房，或者使用了房貸，如果用另一筆貸款買房，將被視為“二套房”。顯然，這是二套房最嚴(yán)格的鑒定標(biāo)準(zhǔn)。

然而，“認(rèn)房”的難點(diǎn)在于全國(guó)房屋交易和產(chǎn)權(quán)登記制度不完善，很多地方?jīng)]有與銀行聯(lián)網(wǎng)，全國(guó)聯(lián)網(wǎng)距離較遠(yuǎn)。在這種情況下，通過“房屋認(rèn)定”來確定其是否屬于第二套住房，顯然在技術(shù)上有難度。但需要指出的是，最大的困難不在于此，而在于是“認(rèn)房認(rèn)貸”，還是“認(rèn)房認(rèn)貸”。到目前為止，還沒有一個(gè)部門出臺(tái)統(tǒng)一的鑒定標(biāo)準(zhǔn)，官員的解釋顯然不能作為法律依據(jù)。

在沒有統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的情況下，銀行在具體實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)上混亂不堪，各自為政。有的銀行只要姓有一套房，然后連買兩套都不買；而有的銀行在這兩套的標(biāo)準(zhǔn)上，則要看購(gòu)房者之前是否有貸款記錄。對(duì)共同情況的認(rèn)定一直很混亂。如果和離婚混在一起，那就更讓人困惑了。比如“夫妻婚后共同申請(qǐng)貸款買房，其中一戶無(wú)房的家庭離婚后會(huì)再次購(gòu)房”、“貸款買的房子以前已經(jīng)賣了，然后再申請(qǐng)貸款買房”等等，是否按首付計(jì)算第二套或第二套，不同銀行給出的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是不同的。此外，新兩套房貸何時(shí)開始實(shí)施，各大銀行的標(biāo)準(zhǔn)更是五花八門，有的以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)，有的以審批時(shí)間為準(zhǔn)。

要明確，嚴(yán)格的信貸政策是“十號(hào)文件”的靈魂，而“十號(hào)文件”監(jiān)管力度的關(guān)鍵在于是否嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸。但目前無(wú)論是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部還是中國(guó)銀監(jiān)會(huì)都出臺(tái)了具體的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，這給各大銀行的執(zhí)行帶來了很大的難度。因此，貸款人將利用現(xiàn)有的政策，使之流于形式。第二套住房認(rèn)定細(xì)則遲遲未公布，讓公眾猜測(cè)**集團(tuán)的抵制是否會(huì)影響新政的實(shí)施。因此，有關(guān)部門必須盡快出臺(tái)第二套住房的具體認(rèn)定和實(shí)施細(xì)則，并要求各大銀行統(tǒng)一實(shí)施，結(jié)束第二套住房認(rèn)定和實(shí)施中的混亂局面，保障政策的公信力

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