1、 如何保護(hù)拖欠違約金的開發(fā)商的權(quán)利（合同法將于2020年12月31日失效）

我們可以考慮通過訴訟來保護(hù)這些權(quán)利。根據(jù)合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)增加；約定的違約金高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少。”

合同法解釋二第二十七條：“當(dāng)事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，以反訴或者抗辯的方式請求人民法院調(diào)整違約金的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任第二十九條第一款：“當(dāng)事人認(rèn)為約定的違約金過高，請求適當(dāng)減輕的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際損失，綜合考慮合同履行情況、當(dāng)事人過錯(cuò)程度和預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平和誠實(shí)信用的原則權(quán)衡，做出裁決，“二是開發(fā)商延遲交房時(shí)，如何保護(hù)業(yè)主權(quán)益。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，開發(fā)商逾期交房的原因有很多，包括：不可抗力；開發(fā)商實(shí)力不足；建筑商與開發(fā)商發(fā)生財(cái)務(wù)糾紛，導(dǎo)致停建；由于市政配套設(shè)施不足，房地產(chǎn)小區(qū)的配套設(shè)施不能正常使用未按期竣工；業(yè)主在驗(yàn)收房地產(chǎn)前發(fā)現(xiàn)各種問題拒絕驗(yàn)收；開發(fā)商擅自變更規(guī)劃；開發(fā)商擅自變更規(guī)劃；開發(fā)商的房地產(chǎn)未經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收。因此，在維權(quán)之前，我們必須了解逾期交貨的原因。

一般情況下，由于開發(fā)商自身原因，在合同條款約定的時(shí)間內(nèi)，購房人可以要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的逾期交房責(zé)任。如果逾期交房不是由于開發(fā)商的責(zé)任造成的，如自然災(zāi)害、政府一些政策的調(diào)整、法律的變化，以及購房者自身的原因，開發(fā)商的責(zé)任可以相應(yīng)減輕或免除。

提示二：根據(jù)合同約定索賠或退房

購房者在了解逾期交房原因后，還需要仔細(xì)查看與開發(fā)商簽訂的商品房銷售合同，看合同中是否有明確的逾期交房條款。

在普通商品房買賣合同中，逾期交付有相應(yīng)的時(shí)間和違約金。例如，逾期未超過一定天數(shù)的，出賣人需要每天向買受人支付相應(yīng)的違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過一定天數(shù)的，買受人有權(quán)解除合同。

如果合同中對違約責(zé)任有約定，買方可以根據(jù)違約條款要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。也就是說，逾期交付時(shí)間未超過合同約定時(shí)間的，買受人可以向開發(fā)商要求相應(yīng)的違約金，逾期交付時(shí)間超過約定時(shí)間的，買受人有權(quán)要求退房。

購房者在購房時(shí)申請按揭貸款，如果開發(fā)商逾期交房超過約定時(shí)間，也可以申請解除合同。如果開發(fā)商不同意，可以到法院起訴。三是最新情況（《民法典》自2021年1月1日起施行）

民法典第584條

一方不履行合同義務(wù)或者不按照約定履行合同義務(wù)，給對方造成損失的，賠償數(shù)額因?yàn)閾p失應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于違約造成的損失，包括履行合同后能夠獲得的利益；但是，不得超過違約方在訂立合同時(shí)預(yù)見或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見的可能因違約造成的損失。第585條（違約金之計(jì)算方法）當(dāng)事人得約定一方違約時(shí)，應(yīng)視違約情形向另一方支付一定數(shù)額之違約金，并得約定違約損失賠償金之計(jì)算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求增加；約定的違約金高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方還應(yīng)當(dāng)在支付違約金后履行債務(wù)。如何保護(hù)拖欠違約金的開發(fā)商的權(quán)利？當(dāng)開發(fā)商拖欠違約金時(shí)，業(yè)主應(yīng)先準(zhǔn)備相關(guān)證據(jù)，以便日后維權(quán)。面對開發(fā)商拖欠違約金的行為，如何維權(quán)？現(xiàn)在你可以問律師如何保護(hù)他們的權(quán)利。你知道嗎