1、 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料屬于要約邀請，但出賣人對房屋的說明和承諾不屬于要約邀請并具體確定商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的相關(guān)配套設(shè)施，并給出出賣人的意見，對商品房買賣合同的訂立和房價的確定有重大影響的，視為要約。即使商品房買賣合同中未包含解釋和承諾，也應(yīng)視為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。并非所有違約行為都會導(dǎo)致合同終止。比如，如果開發(fā)商承諾在小區(qū)某個地方有一個小雕塑，但交付時沒有，這種情況不能構(gòu)成你解除合同的條件。只有在下列情況下，合同才能終止：

1。因不可抗力致使合同無法履行；

2。在履行期滿前，一方當(dāng)事人明確表示或者以自己的行為表示不履行主債務(wù)；

3。一方當(dāng)事人遲延履行主債務(wù)，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)不履行的；

4。一方當(dāng)事人遲延履行或者其他違約行為導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)的。第二，開發(fā)商制作虛假廣告的法律責(zé)任（1）廣告促銷的法定廣告說明，僅使用略微夸張的語言增加吸引力，即使說明與現(xiàn)實不完全一致，仍將視為合法的促銷手段。比如，廣告行業(yè)常用的“黃金地段”等夸張說法，并不能具體、清晰地描述目標(biāo)。一般來說，買家不會誤解這種廣告。因此，廣告監(jiān)督管理部門和法院不會認(rèn)定其為虛假廣告。（二）被認(rèn)定為虛假說明、虛假廣告的情形對未被認(rèn)定為要約或者未列入合同的要約，并不意味著可以超越法律，任意夸大。廣告中的虛假描述在買賣過程中誤導(dǎo)買受人，導(dǎo)致買受人對交易標(biāo)的、價格、性質(zhì)等要素產(chǎn)生重大誤解的，根據(jù)《合同法》第五十四條的規(guī)定，買受人可以請求法院變更或者撤銷已簽訂的買賣合同，法院有可能予以支持。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)《合同法》第42條的規(guī)定，開發(fā)商還需要承擔(dān)相應(yīng)的承包過錯責(zé)任。

此外，如果廣告中對房屋及相關(guān)設(shè)施的描述明顯脫離事實，對質(zhì)量、環(huán)境、價格等重要事項的描述明顯虛假，對買受人的承諾明顯無法兌現(xiàn)，那么房地產(chǎn)廣告很可能被視為虛假廣告。此時，開發(fā)商和廣告主可能需要承擔(dān)相應(yīng)的民事、行政甚至刑事責(zé)任。根據(jù)《最高人民檢察院、公安部關(guān)于經(jīng)濟犯罪起訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》第六十七條規(guī)定，虛假房地產(chǎn)廣告因涉及金額巨大，較其他類型廣告更容易接近刑事定罪標(biāo)準(zhǔn)。（三）買賣雙方在合同中約定的廣告內(nèi)容雖然要約邀請的廣告內(nèi)容不能作為約束買賣雙方的合同內(nèi)容，但買賣雙方在簽訂書面合同時有特別約定的，而相關(guān)內(nèi)容是作為條款列入合同的，那么根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，該協(xié)議將成為合同的同一部分，對雙方均具有約束力。

通過小編的介紹，我們可以了解到開發(fā)商虛假廣告的行為是違法的，但能否退房還要看實際情況，希望大家能夠理解。以上均為律霸組織的相關(guān)內(nèi)容。如果你有任何問題，可以咨詢律霸的律師。你知道嗎