1、 如何認(rèn)定房屋銷售中的欺詐行為

欺詐行為的認(rèn)定。從民法的角度看，欺詐是指當(dāng)事人一方故意捏造虛假或者歪曲事實，使表意者產(chǎn)生誤解，違背真實意思的行為。構(gòu)成欺詐，應(yīng)當(dāng)具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐行為；二是出賣人的欺詐行為與買受人的錯誤及其故意有因果關(guān)系；三是出賣人有故意制造假象，隱瞞事實真相；四是，實施欺詐的人是賣方或第三方。

關(guān)于商品房銷售欺詐行為的認(rèn)定，有兩種不同的觀點：一種是欺詐行為是出賣人欺騙買受人的主觀故意，但它指的是商品房全套，而不是商品房全套的部分瑕疵，也不僅僅是“短重”問題。如《解釋》第八條、第九條規(guī)定，可對5起案件適用懲罰性賠償，第十四條第二款規(guī)定，面積誤差率超過3%的，出賣人應(yīng)當(dāng)加倍支付房價款。另一種觀點認(rèn)為，只要賣家進(jìn)行某種欺騙，這種行為足以暴露賣家的內(nèi)心是在故意隱瞞真相，就構(gòu)成欺詐。比如，除《解釋》規(guī)定的五種情形和面積“縮水”外，如出賣人在商品房銷售中惡意隱瞞規(guī)劃情況，在履行合同過程中故意變更規(guī)劃設(shè)計，應(yīng)認(rèn)定為詐騙。作者傾向于同意后一種觀點。因為如果僅以《解釋》第八條、第九條和第十四條第二款規(guī)定的五種情形作為懲罰性賠償?shù)囊罁?jù)，很容易造成人們理解上的混亂。筆者認(rèn)為，賣方的欺詐行為可以表現(xiàn)為虛假陳述或誤導(dǎo)性陳述，也可以表現(xiàn)為對某一部分的重大遺漏或不當(dāng)陳述。只要出賣人主觀上構(gòu)成故意隱瞞和惡意欺詐，就應(yīng)認(rèn)定為欺詐。二是如何處理售房欺詐行為?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十三條第二款規(guī)定，經(jīng)營者在消費者提供商品或者服務(wù)中有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡稱《消費者權(quán)益保護(hù)法》）的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任法律）。我國《消費者法》第四十九條中的雙重賠償條款，理論上又稱懲罰性賠償，是借鑒英美法系等國家的立法，對利益分配中受到損害的消費者進(jìn)行賠償，對欺詐經(jīng)營者進(jìn)行處罰，從而恢復(fù)市場交易秩序的公平和社會公正。合同賠償責(zé)任只是彌補損失，而不是懲罰的重大突破，是對傳統(tǒng)民法的突破?！督忉尅返诎藯l、第九條明確規(guī)定，因出賣人在商品房銷售過程中惡意違約、弄虛作假，致使買受人無法取得房屋的，可以適用5種情形的懲罰性賠償；《解釋》第十四條第二款明確規(guī)定了面積誤差發(fā)生后的處理原則。

但在審判實踐中，如果出賣人只是在所售房屋的某一方面故意作了虛假陳述，造成了商品房的一些質(zhì)量缺陷，如何處理這些質(zhì)量缺陷？主要有兩種觀點：第一種觀點認(rèn)為，出賣人有主觀惡意和欺詐行為的，由于《解釋》不涉及，只能解決問題，應(yīng)當(dāng)按照《解釋》第十三條的規(guī)定處理。第二種觀點認(rèn)為，如果不是出賣人的主觀故意，或者純屬違約，應(yīng)當(dāng)按照《解釋》第十三條的規(guī)定處理；如果出賣人的行為被認(rèn)定為欺詐，應(yīng)當(dāng)適用懲罰性賠償。因為商品房銷售反欺詐，雙重索賠是利器。小編同意后一種觀點。因為商品房銷售中的欺詐行為不應(yīng)局限于解釋第八條、第九條和第十四條的范圍，因為《消費者法》也認(rèn)定了其他欺詐行為。

如果我們僅根據(jù)解釋的規(guī)定確認(rèn)欺詐的范圍，買方的其他合法權(quán)益將受到損害。而且，全國人大及其常委會頒布實施的《合同法》、《消費者法》的效力大于《解釋》。由于《消費者法》對欺詐行為的概念進(jìn)行了界定，而《消費者法》也未作修改，消費者因欺詐行為請求懲罰性賠償超出解釋范圍的，人民法院應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國消費者法》的規(guī)定執(zhí)行。因此，更有利于法律保護(hù)消費者這一弱勢群體，也有利于有效制裁和遏制欺詐行為，促進(jìn)社會誠信體系的建立。第三，如何處理按揭糾紛。

商品房擔(dān)保貸款又稱商品房“按揭”。抵押作為一種融資購房的方式，是英美法系財產(chǎn)擔(dān)保的一項基本制度。其實質(zhì)與大陸法系的讓與擔(dān)保制度相同。是指債務(wù)人或者第三人將商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，并在約定期限內(nèi)清償債權(quán)的擔(dān)保形式。按揭的概念在我國現(xiàn)行法律中是找不到的，但這一概念近年來在商品房銷售中得到了廣泛的應(yīng)用，尤其是在各種報紙和房地產(chǎn)市場信息中。目前，在我國的試點實踐中有兩種抵押方式，即現(xiàn)行抵押和不動產(chǎn)抵押。在目前的房屋按揭中，購房者將購買的房屋作為抵押物向銀行辦理按揭貸款。買受人不履行債務(wù)時，銀行可以折價、拍賣或者變賣房屋，并以房屋價款優(yōu)先受償；也可以提前與出賣人簽訂回購條款，買受人不履行債務(wù)時要求出賣人回購。因此，既有建筑物的抵押可以歸為不動產(chǎn)抵押。在房地產(chǎn)抵押中，買受人根據(jù)購房合同向銀行實際擔(dān)保取得房屋的預(yù)期權(quán)利，屬于權(quán)利抵押的范疇，即準(zhǔn)抵押。這與以房屋為抵押向銀行提供擔(dān)保基本相同。買受人取得房屋所有權(quán)后，權(quán)利抵押權(quán)即轉(zhuǎn)為不動產(chǎn)抵押。因此，中國大陸按揭的法律屬性仍然是按揭，這與普通法系、香港特別行政區(qū)和大陸法系的轉(zhuǎn)讓制度不同。財產(chǎn)所有權(quán)的提前轉(zhuǎn)移是英美法系抵押權(quán)的基本特征，也是抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)的根本區(qū)別。2處理按揭糾紛的原則。

本《解釋》將商品房按揭貸款稱為商品房擔(dān)保貸款。第二十三條至第二十七條規(guī)定了商品房買賣合同被確認(rèn)無效、解除或者終止時，當(dāng)事人可以請求解除抵押貸款的一系列相關(guān)問題。結(jié)合審判實踐，筆者認(rèn)為，審理商品房按揭糾紛應(yīng)遵循以下原則：一是共同審理原則?！督忉尅返诙鍡l規(guī)定，以擔(dān)保貸款為支付方式的商品房買賣合同當(dāng)事人要求確認(rèn)合同無效或者解除、撤銷的，被擔(dān)保人作為獨立第三人提出債權(quán)的，與《商品房擔(dān)保貸款合同》一并審理；沒有訴訟請求的，只處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保人因商品房擔(dān)保貸款合同糾紛單獨提起訴訟的，可以與商品房買賣合同糾紛一并審理。二是平等保護(hù)原則。根據(jù)我國《擔(dān)保法》第四十九條和最高人民法院《規(guī)定》第三十五條的規(guī)定，抵押銀行不參與買賣雙方買賣合同糾紛的，法院擬使買賣合同無效或者解除買賣合同的，法院應(yīng)通知按揭銀行參與訴訟。是否參與訴訟應(yīng)由按揭銀行自行決定，人民法院不能強制按揭銀行增加其訴訟參與。在審判實踐中，要充分保護(hù)按揭銀行的合法權(quán)益。三是權(quán)利優(yōu)先原則。在抵押權(quán)糾紛案件中，買受人與抵押權(quán)人之間的權(quán)益沖突是審判實踐中的一個新問題。例如，除了抵押銀行的抵押權(quán)外，t