既然只有一套房子，又有第二次出售，就一定有一方的權益受到侵害。這是欺騙消費者的行為。這樣的購房合同是否具有法律效力？他的判斷準則是什么？如果你想知道的話，讓我們來看看律師網(wǎng). 案件簡介2002年，馬某以115萬元的價格購買了上海某社區(qū)的一套預售商品房。2003年7月，馬某以158萬元的價格將房子賣給了張某。雙方簽訂的購房合同約定，張某于合同簽訂之日支付總房價的50%，馬某將房屋交付張某，張某于當日60日內(nèi)支付余款，雙方到房屋交易中心辦理過戶手續(xù)。后來，張某交錢買房并實際入住，并開始裝修房子，但房產(chǎn)過戶手續(xù)未能如期辦理完畢。2004年10月，馬某通知張某不再履行原購房合同。次日，馬某和趙某以180萬元的購房價格簽訂了房屋買賣合同，并于當日上午在房地產(chǎn)交易中心辦理了產(chǎn)權過戶手續(xù)。隨后，趙某持產(chǎn)權證入戶，強行終止了張某的裝修活動，并更換了門鎖，引起三方激烈爭執(zhí)。為此，張某以馬某、趙某為被告提起訴訟，以兩被告惡意串通侵害他人利益為由，請求法院確認馬某、趙某之間的買賣合同無效，并要求馬某繼續(xù)履行房屋轉(zhuǎn)讓義務。本案系原買受人要求確認出賣人與第三人就同一房屋簽訂的房屋買賣合同無效的糾紛。爭議的焦點是：房屋出賣人與取得產(chǎn)權登記的第三人之間是否存在惡意串通，即房屋出賣人與第三人之間的房屋買賣是否屬于真實的交易行為，原告主張轉(zhuǎn)售原合同無效和繼續(xù)履行的請求權是否成立。

法院判決

二審法院經(jīng)審理認為，本案中馬某與趙某的交易、過戶過程明顯不符合常理：一是次日上午馬某向張某發(fā)出解除合同的通知時，馬某與趙某同時簽訂了合同并辦理了產(chǎn)權過戶交易手續(xù)，雙方的交易中沒有中介介紹，因此馬某與趙某都無法提供證據(jù)第二是馬某與趙某的交易日期正好是房屋價格上漲的時間市里的房子持續(xù)上漲，雙方簽訂的合同價格明顯低于當時的市場價格，對此，馬某和趙某未能給出合理解釋；三是趙某承認在交易前從未核對過有爭議的房子，這也不符合常理；第四，馬某和趙某均表示，他們在交易過戶當天以現(xiàn)金形式交付了180萬元購房款，但均未提供相關銀行存單和取款證明。

按照生活常識，180萬元現(xiàn)金堆在一個大地方。清點鈔票的數(shù)量和核實鈔票的真?zhèn)我ê芏鄷r間。雙方在一天內(nèi)完成如此巨額的現(xiàn)金交接，顯然是違背常理的。而且，馬云稱，這筆錢并非存入銀行，而是在交易次日用于償還他人債務，但他未能提供證據(jù)證明其聲稱拖欠債務的事實、歸還債務的事實以及他人收受其巨額現(xiàn)金的事實。因此，法院最終認定馬某與趙某的房屋買賣合同系惡意串通，損害了張某的利益，屬無效合同。趙某的轉(zhuǎn)讓登記無效。爭議房屋的產(chǎn)權登記應恢復到馬某名下，馬某應繼續(xù)向張某履行過戶義務。在“一房兩賣”的普遍現(xiàn)象中，根據(jù)《物權法》確定的以登記為不動產(chǎn)物權變動標準的原則，房屋所有人在與買受人簽訂買賣合同但未辦理過戶登記時，將房屋出售給第三人并辦理過戶登記，買受人只能按照約定向出賣人主張違約責任。近年來，隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，房價不斷上漲，二手房市場也日益活躍。面對房價上漲的誘惑，不少賣家缺乏誠信。他們通過“一房兩賣”逃避已簽訂的房屋買賣合同義務，以獲取更高的房價利益。在這種行為中，可以分為兩種：一種是以高于原合同的價格真實轉(zhuǎn)售房屋并完成轉(zhuǎn)讓交易；另一種是串通他人訂立虛假合同并名義轉(zhuǎn)讓所有權，實際上是繼續(xù)持有該房地產(chǎn)以他人名義，等待房價繼續(xù)上漲。對于第二種情形，出賣人與第三人之間不存在真實的交易關系，而是通過制造虛假的交易過戶，以規(guī)避出賣人對原買受人的過戶義務。因此，應當承認轉(zhuǎn)售合同是合同法第五十二條規(guī)定的無效合同，相應的轉(zhuǎn)讓也無效。原買受人可以要求出賣人繼續(xù)履行合同義務。兩種情形的區(qū)別在于出賣人與第三人之間的交易是否真實。

法院應根據(jù)一般社會經(jīng)驗對交易細節(jié)進行詳細審查，并要求轉(zhuǎn)售人和第三人在合理范圍內(nèi)承擔證明交易真實性的舉證責任。具體來說，基于對二手房買賣交易過程的一般了解，我們可以從以下幾個方面來考察：一是交易雙方是否有合理的談判過程，包括是否有中介參與；二是，第三方是否有合理的看房流程；第三，出賣人與第三方的交易金額是否與市場價格一致；第三，出賣人與第三方的交易金額是否與市場價格一致；第四，雙方是否存在真實的交易結(jié)算賣方和第三方。出賣人和第三人應當合理解釋上述交易細節(jié)，并承擔相應的舉證責任。如果他們不能解釋明顯不符合常識或不能提供證據(jù)的交易細節(jié)，就足以構成法官的合理懷疑。

本案中，馬某與張某簽訂合同后一個月內(nèi)，競得的同一地段房屋價格上漲近50%。在此背景下，馬某和趙某在一天內(nèi)辦理完簽約過戶手續(xù)，合同金額明顯低于同期同類房屋的市場價格。但沒有正常的驗房議價流程，也沒有證據(jù)證明存在真實合理的交房事實。

基于上述情況，法院足以認定兩被告人無法證明其交易的真實性，存在惡意串通制造虛假交易損害馬某利益的行為。在當前我國住房市場誠信意識不成熟的情況下，司法審判可以保護真實購房者取得房屋產(chǎn)權的合同利益，制裁惡意違法行為，凈化市場環(huán)境，奠定市場誠信的基礎，而通過積極審查交易細節(jié)，正確分配舉證責任，識別虛假串通交易尤其是二手房市場，對規(guī)范我國房地產(chǎn)市場具有積極意義。

以上是關于“一房兩售”合同效力判斷規(guī)則的法律知識。根據(jù)《物權法》確定的不動產(chǎn)物權變動須登記的原則，房屋所有權人在與買受人訂立買賣合同但未辦理過戶登記的情況下，將房屋出售給第三人，并辦理過戶登記而物權變動仍然有效，原買受人只能按照約定向出賣人主張違約責任。你知道嗎