房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。為了加快房地產(chǎn)融資，盡快收回開發(fā)建設(shè)資金，提高資金使用效率，實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用商品房預(yù)售的房地產(chǎn)交易形式。但是，商品房預(yù)售存在很大的風(fēng)險(xiǎn)和投機(jī)，容易損害購(gòu)房者的合法利益。為規(guī)范商品房預(yù)售行為，加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定了商品房預(yù)售許可制度。建設(shè)部的《城市商品房預(yù)售管理辦法》對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商取得《商品房預(yù)售許可證》的條件也作了具體規(guī)定。這些規(guī)定包括：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)商已支付全部土地使用權(quán)出讓金，即土地使用權(quán)證書。這是為了防止房地產(chǎn)開發(fā)商非法占用國(guó)有土地或集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和交易，確保購(gòu)房者購(gòu)房后能夠獲得所購(gòu)房屋的全部產(chǎn)權(quán)。（2） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的，其建設(shè)項(xiàng)目可能不符合城市規(guī)劃要求。嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)。（3） 從提供預(yù)售的商品房來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)商投入的開發(fā)建設(shè)資金占項(xiàng)目建設(shè)總投資的25%以上，建設(shè)進(jìn)度和竣工交付日期已經(jīng)確定。這一規(guī)定要求房地產(chǎn)開發(fā)商要確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最終竣工，以免影響預(yù)售商品房購(gòu)房者按合同購(gòu)房的施工進(jìn)度，同時(shí)也防止房地產(chǎn)開發(fā)商在土地上炒作牟取暴利。（4） 房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。此次調(diào)控也是為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售行為。市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門在向房地產(chǎn)開發(fā)商頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，可以按照上述規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房預(yù)售資格進(jìn)行審查。（5） 為保障預(yù)售商品房購(gòu)房人的合法權(quán)益，房地產(chǎn)開發(fā)商還應(yīng)與購(gòu)房人簽訂預(yù)售合同。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房屋所在地縣級(jí)以上人民政府房屋生長(zhǎng)管理部門和土地管理部門辦理商品房預(yù)售登記。預(yù)售商品房交付使用后，買受人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)證件到縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記。（6） 對(duì)未辦理商品房預(yù)售許可證、挪用商品房預(yù)售資金、按規(guī)定辦理備案登記手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)商，國(guó)家將予以處罰。房地產(chǎn)行政主管部門可以給予警告，責(zé)令停止預(yù)售，責(zé)令辦理手續(xù)，吊銷商品房預(yù)售許可證，并處罰款。（7） 商品房預(yù)售所得用于相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)。（8） 商品房預(yù)售中，商品房預(yù)售人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的未完成預(yù)售商品房的問題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

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