1、 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》，商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人該房屋已抵押給第三人或者故意隱瞞所售房屋已抵押的事實(shí)，致使商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能履行的，買(mǎi)受人不能取得該房屋的，可以請(qǐng)求解除合同，退還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失，并要求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。也就是說(shuō)，無(wú)論是賣(mài)房后的第一次抵押，還是賣(mài)房后的第一次抵押，出賣(mài)人都構(gòu)成欺詐，并可以依法起訴承擔(dān)賠償責(zé)任。為加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)售管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定，“商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房人簽訂預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)，向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記。二是如何防止購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)按揭房，有兩種方法可以防止購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)按揭房或購(gòu)房后被按揭：

首先，購(gòu)房者在購(gòu)房前應(yīng)仔細(xì)核對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的《商品房預(yù)售許可證》。許可證的第一欄有項(xiàng)目名稱。很多項(xiàng)目都是分期開(kāi)發(fā)的，所以要看哪棟樓是具體的，自己選擇項(xiàng)目，你想買(mǎi)的樓是否在當(dāng)期范圍內(nèi)；如果許可證上有專門(mén)描述抵押情況的欄目，如果有抵押，備注中將有詳細(xì)說(shuō)明。二是買(mǎi)受人所購(gòu)房屋的開(kāi)發(fā)商依法和本合同簽訂之日起30日內(nèi)可以在房地產(chǎn)交易所登記的，表明該房屋沒(méi)有抵押權(quán)。《物權(quán)法》實(shí)施后，將登記視為通知登記，具有準(zhǔn)物權(quán)效力，能有效防止開(kāi)發(fā)商“一房?jī)少u(mài)”。第三，商品房交易需要注意事項(xiàng)，不要輕信口頭宣傳和承諾。購(gòu)房者要注意區(qū)分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的廣告和銷售人員的口頭承諾。如果無(wú)法確定公示和承諾能否兌現(xiàn)，最好要求開(kāi)發(fā)企業(yè)以書(shū)面合同的形式予以確認(rèn)。合同條款以外的事項(xiàng)發(fā)生爭(zhēng)議后，很難得到法律的保護(hù)。2檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否具備房屋銷售主體資格。新購(gòu)商品房時(shí)，應(yīng)事先了解并核對(duì)所購(gòu)房屋是否取得了《商品房預(yù)售許可證》，擬購(gòu)房屋是否在《商品房預(yù)售許可證》規(guī)定的樓號(hào)范圍內(nèi)。這些信息可以從房地產(chǎn)管理部門(mén)公布的政府信息中獲取。在有房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的城市，購(gòu)房者可以通過(guò)該系統(tǒng)查詢預(yù)售項(xiàng)目的基本信息和預(yù)售情況。三。檢查商品房項(xiàng)目的建設(shè)程序。購(gòu)買(mǎi)既有商品房的，購(gòu)房人應(yīng)注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案程序和其他相關(guān)信息。開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)不全的房屋將無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買(mǎi)集體土地上的房屋。現(xiàn)行法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。在集體土地上建造的房屋，不得出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。5謹(jǐn)慎簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。一是簽訂合同時(shí)，必須使用房地產(chǎn)管理部門(mén)或者行業(yè)協(xié)會(huì)制定的合同示范文本。要認(rèn)真閱讀并確保了解合同中的交付條件、房屋交接、產(chǎn)權(quán)辦理等條款，并就補(bǔ)充條款與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)充分溝通。第二，實(shí)踐中容易發(fā)生財(cái)產(chǎn)糾紛的公共部位或者車庫(kù)、車位等公共設(shè)施的權(quán)屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定，避免糾紛。三是簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)登記。

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