根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定，土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減去扣除項(xiàng)目金額后的余額。在扣除一定數(shù)額的情況下，出讓收入越少，土地增值額就越小，當(dāng)然稅率和稅額也就越低。因此，如何通過(guò)分權(quán)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)收益是一個(gè)焦點(diǎn)。通常的做法是將可以單獨(dú)處理的部分與整個(gè)房地產(chǎn)分開(kāi)，分別簽訂合同。例如，一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)一棟精裝修樓房。據(jù)測(cè)算，精裝修房市場(chǎng)價(jià)1800萬(wàn)元（含裝修費(fèi)600萬(wàn)元）。企業(yè)可以簽訂兩次合同?？辗靠⒐ず?，先簽訂房屋銷售合同1200萬(wàn)元，裝修后簽訂裝修合同600萬(wàn)元。則納稅人只按第一份合同中注明的金額繳納土地增值稅，第二份合同中注明的金額在營(yíng)業(yè)稅范圍內(nèi)，因此無(wú)需繳納土地增值稅。這樣，就可以減少應(yīng)納稅額，達(dá)到節(jié)稅的目的。

成本遷移規(guī)劃法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是不扣除實(shí)際金額的期間成本（管理成本、財(cái)務(wù)成本、運(yùn)營(yíng)成本），但根據(jù)是否按轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目作為一定條件計(jì)算分?jǐn)偫ⅲ捶康禺a(chǎn)項(xiàng)目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過(guò)事先規(guī)劃，將實(shí)際期間支出轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的直接成本。如公司總部人員的工資、福利、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等均在期間費(fèi)用范圍內(nèi)。因?yàn)閷?shí)際數(shù)額不能增加土地增值稅的扣除數(shù)額，人事部門可以為了不影響總部工作的同時(shí)，將總部的一些工作人員安排在每個(gè)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目中或兼職。那么這些人的相關(guān)費(fèi)用就可以分?jǐn)偟椒康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中。如果期間成本較低，則不影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的扣除，但增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以在不增加任何費(fèi)用的情況下，通過(guò)成本遷移法增加土地增值稅扣除項(xiàng)目的金額，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。“臨界點(diǎn)”規(guī)劃法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)總是需要獲得一定的利潤(rùn)，但利潤(rùn)率越高，所繳納的土地增值稅越多，稅后利潤(rùn)可能越小。因此，如何使房?jī)r(jià)最低、土地增值稅最少、利潤(rùn)最大是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真考慮的問(wèn)題。根據(jù)稅法有關(guān)優(yōu)惠規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)房屋銷售，增值額不超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，按規(guī)定征稅。這里的“20%增量”是“臨界點(diǎn)”。根據(jù)稅負(fù)效應(yīng)的臨界點(diǎn)，可以進(jìn)行稅收籌劃。

在實(shí)際工作中，首先要計(jì)算增值率（增值額與允許扣除項(xiàng)目數(shù)的比值），然后再嘗試調(diào)整增值率。改變?cè)鲋德视袃煞N途徑：一是合理定價(jià)。比如在銷售過(guò)程中，增值稅率略高于兩個(gè)稅率交界處的增值稅率。通過(guò)適當(dāng)降低價(jià)格，可以降低增值額，降低土地增值稅適用稅率，減輕稅負(fù)。二是加大扣除力度，主要通過(guò)加大投入提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。根據(jù)《土地增值稅暫行實(shí)施細(xì)則》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的可抵扣項(xiàng)目包括：征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、間接開(kāi)發(fā)費(fèi)，納稅人可以通過(guò)改善住房環(huán)境和房地產(chǎn)質(zhì)量，適當(dāng)增加扣除項(xiàng)目，以質(zhì)優(yōu)價(jià)廉占領(lǐng)市場(chǎng)。例如：某房地產(chǎn)公司建了一套普通標(biāo)準(zhǔn)房，扣除額為800萬(wàn)元。當(dāng)?shù)赝惙课莸氖袌?chǎng)價(jià)格在1000萬(wàn)元左右。如果價(jià)格為1000萬(wàn)元，增值率為25%，土地增值稅為60萬(wàn)元。如果不考慮其他因素，利潤(rùn)為1000-800-60=140萬(wàn)元。但是，如果定價(jià)為960萬(wàn)元（x-800/800=20%），增值率為20%。由于納稅人建普通標(biāo)準(zhǔn)房銷售，增值額不超過(guò)扣除項(xiàng)目額的20%，可以免征土地增值稅，利潤(rùn)為960-800=160萬(wàn)元，比稅后利潤(rùn)多20萬(wàn)元。通過(guò)這個(gè)例子可以看出，企業(yè)在銷售普通標(biāo)準(zhǔn)房時(shí)，通過(guò)合理的定價(jià)和稅收籌劃，可以保持較低的價(jià)格，獲得較高的利潤(rùn)。此方法主要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)。由于這類企業(yè)可能同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不同地方的開(kāi)發(fā)成本可能因地價(jià)等原因而不同，這將導(dǎo)致部分房屋開(kāi)發(fā)銷售后增值率較高，部分房屋增值率較低。這種不均衡的狀態(tài)實(shí)際上會(huì)增加企業(yè)的稅負(fù)，這就需要企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的增值率在各地大致相同，從而達(dá)到節(jié)約稅收的目的。因此，平均成本分擔(dān)是抵消增值稅、降低稅收的最佳選擇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在一段時(shí)間內(nèi)最大限度地調(diào)整和分配各種開(kāi)發(fā)成本，最大限度地平均增值額。這樣，增值率在一定時(shí)期內(nèi)過(guò)高的現(xiàn)象就不會(huì)出現(xiàn)，從而節(jié)省了一部分稅款。如果結(jié)合其他規(guī)劃方法，增值率剛好低于某一臨界點(diǎn)，節(jié)稅效果會(huì)更加明顯。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬于高負(fù)債行業(yè)，一般都有大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方式也會(huì)對(duì)應(yīng)納稅額產(chǎn)生很大影響。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，可以按照轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以根據(jù)實(shí)際情況扣除，但最高金額不得超過(guò)按同一項(xiàng)目貸款利率計(jì)算的金額同類商業(yè)銀行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的其他費(fèi)用也可按項(xiàng)目地價(jià)與開(kāi)發(fā)成本之和的5%扣除；利息費(fèi)用不能按轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偦蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，直接按該項(xiàng)目地價(jià)和開(kāi)發(fā)成本之和的10%扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，不扣除實(shí)際利息費(fèi)用扣除。這為納稅人提供了一個(gè)選擇：如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要依靠貸款融資，且利息成本較高，應(yīng)盡可能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，并根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫①M(fèi)用，實(shí)現(xiàn)因地制宜的利息扣除，減少稅收；反之，如果開(kāi)發(fā)過(guò)程中貸款不多，利息費(fèi)用低，則無(wú)法計(jì)算分?jǐn)偟睦①M(fèi)用或提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明。這樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用才能得到更多的扣除，使企業(yè)利潤(rùn)最大化。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，一些形式的建房活動(dòng)不屬于土地增值稅范圍，不需要繳納土地增值稅。如果納稅人能夠注意利用這些特殊政策進(jìn)行稅收籌劃，其節(jié)稅效果也非常明顯。第一種方法是替別人蓋房子。根據(jù)稅法規(guī)定，代建行為不屬于土地增值稅的征收范圍，而屬于建筑業(yè)，屬于營(yíng)業(yè)稅的征收范圍。由于建筑業(yè)實(shí)行3%的比例稅率，稅負(fù)較低，而土地增值稅實(shí)行30%-60%的累進(jìn)稅率，前者節(jié)稅明顯。因此，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司能夠確定最終客戶的開(kāi)始時(shí)間