違約金數(shù)額的計算

至于違約金數(shù)額，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十七條：“計算方法沒有約定商品房買賣合同約定的違約金或者損失賠償金的數(shù)額，違約金或者損失賠償金的數(shù)額可以參照下列標準確定：逾期交付使用的，超過的，逾期交付的，按照有關主管部門公布的或者有資質的房地產(chǎn)評估機構評估的同地段同類房屋的租金標準確定。”也就是說，違約金的數(shù)額由雙方商定。沒有約定的，適用本條規(guī)定。但約定違約金數(shù)額時，應同時考慮《解釋》第十六條：“當事人以約定的違約金過高為由要求減少違約金的，應當按照約定的標準適當減少違約金損害賠償額超過所造成損失的30%；當事人以約定的違約金低于所造成損失為由要求增加的，按照違約造成的損失確定違約金數(shù)額?！痹趯嶋H操作中，一般約定為已付房價的2-3/10000，一般不涉及增減。論違約金的計算期限。

分為兩種情況，第一種是以商品房買賣合同約定的交付日期為計算違約金的起點，以實際交付日期為終點。這里有兩箱實際交貨日期。一是滿足交貨條件時以實際交貨日期為準；二是不滿足交貨條件時以滿足交貨條件時的實際交貨日期為準。二是仍以商品房買賣合同約定的交付日期為計算違約金的起點，以開發(fā)商交付的交付通知中確定的交付日期為終點。但這種情況需要有兩個前提，一是商品房具備交付條件，二是開發(fā)商的通知送達符合商品房買賣合同中關于通知送達形式的約定或者法律的有關規(guī)定。一般來說，拒絕接受房屋的正當理由是該商品房不符合交付條件，主要體現(xiàn)在兩個方面：一是該商品房未通過綜合驗收，未取得相關證明文件；二是該商品房不符合交付條件房屋未通過綜合驗收，未取得相關證明文件的；二是商品房存在重大質量缺陷，無論商品房是否通過綜合驗收并取得證明文件?！督忉尅返谑粭l規(guī)定：“房屋所有權的轉移，除當事人另有約定外，視為交付使用。房屋毀損、滅失的風險在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人無正當理由拒絕接受出賣人書面交付通知的，房屋毀損、滅失的風險自本合同確定的交付使用之日起由買受人承擔書面交貨通知，法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。“

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