商品房認(rèn)購書的效力對于商品房銷售過程中認(rèn)購書的法律問題，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》中有相應(yīng)規(guī)定：

第五條商品房認(rèn)購、訂購、預(yù)定協(xié)議中有《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容，出賣人已按約定收到購房款的，本協(xié)議認(rèn)定為商品房買賣合同。

實(shí)踐中，相關(guān)爭議的焦點(diǎn)一般圍繞上述司法解釋第四條確定。如果買方反悔，拒絕簽署正式銷售合同，定金將不予退還。開發(fā)商違約，在約定時(shí)間內(nèi)不能簽訂正式銷售合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。當(dāng)然，如果有其他損失，也可以按照締約過失責(zé)任承擔(dān)其他責(zé)任。不過，從實(shí)際操作的角度來看，如果你懂一點(diǎn)技巧，就有可能在法律上規(guī)避認(rèn)購書中的定金處罰條款。比如，簽了認(rèn)購書后，雖然買家的心轉(zhuǎn)了回來，但卻沒有出現(xiàn)。他還是找開發(fā)商協(xié)商，在約定的時(shí)間簽訂正式的《商品房買賣合同》。一般來說，買賣雙方都要協(xié)商確定《商品房買賣合同》的具體條款。畢竟，《認(rèn)購書》只能確定一些最基本的條款，正式的《商品房買賣合同》的合同內(nèi)容就復(fù)雜得多。如果買受人和開發(fā)商不能就合同的某些條款達(dá)成一致，導(dǎo)致雙方未能簽訂《商品房買賣合同》，那么從法律上講，就不會歸責(zé)于任何一方，因此定金條款不適用，而“認(rèn)購書”被撤銷或無效的，將退還原定金。這也是一種禁止反悔。直接表示違約的，定金不予退還；以不能約定合同條款為由拒不簽字的，不歸責(zé)于任何一方，并退還原定金。當(dāng)然，從開發(fā)者的角度來看也是如此。如果開發(fā)商想回去，在提供合同文本時(shí)往往會設(shè)置苛刻的條款，這是購房者無法接受的。因此，本認(rèn)購書的真正法律約束力并不強(qiáng)。當(dāng)然，從保障購房者的角度來看，如果非要辦理此手續(xù)，還需要提示兩點(diǎn)：

首先，認(rèn)購書一般只用于預(yù)約簽約。建議認(rèn)購書中約定的簽約日期不宜過長，以免長夜夢耽誤事情。大約一周或十天為宜。由于部分開發(fā)商在房屋不具備銷售條件的情況下，無法簽訂《商品房買賣合同》或《商品房預(yù)售合同》，往往在“認(rèn)購書”上約定更長的合同期限，利用這種方式獲取購房者的資金。

第二，在“認(rèn)購書”中，購房者的付款金額應(yīng)盡可能低。雖然我們之前分析過，“認(rèn)購書”的法律約束力往往不是很強(qiáng)，但我們不應(yīng)忘記，一旦“認(rèn)購書”簽訂，首先履行義務(wù)的是購房者，因?yàn)橘彿空咄Ц兑欢ǖ亩ń鸹蝾A(yù)付款，即使開發(fā)商違約，購房者也要追著開發(fā)商索賠違約責(zé)任，否則就得起訴，這很麻煩。如果購房者違約，開發(fā)商只要發(fā)出通知就會扣除定金。因此，在這場博弈中，買方仍然處于弱勢地位。在這種情況下，定金或預(yù)付款的金額相對較低，這對購房者應(yīng)該更有利，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)會相應(yīng)降低。最后，在商品房買賣合同無法訂立的情況下，如何根據(jù)不同情況適用認(rèn)購書中的定金罰則：（1）買受人無正當(dāng)理由未按認(rèn)購書約定的時(shí)間、地點(diǎn)簽訂合同的，開發(fā)商有權(quán)不予受理退押金。

（2）因開發(fā)商過錯(cuò)導(dǎo)致雙方未能簽訂商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金。

（3）雙方簽訂預(yù)售合同無過錯(cuò)的，定金條款不適用，已付定金按原金額退還。

如認(rèn)購書中未確認(rèn)的其他采購合同條款，雙方協(xié)商無法達(dá)成一致，不視為雙方違約。此時(shí)，如果采購合同無法簽訂，則不屬于雙方過錯(cuò)。

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