購(gòu)房合同是購(gòu)房的第一道模擬考試。合同是一個(gè)簡(jiǎn)單的過(guò)程。支付首付款后，開發(fā)商會(huì)給購(gòu)房者一份證明或紙質(zhì)合同。購(gòu)房者核實(shí)個(gè)人信用后，開發(fā)商將與購(gòu)房者簽訂網(wǎng)簽合同。買方將通過(guò)簽訂合同和支付定金的方式支付收據(jù)。此后，又簽訂了購(gòu)房合同。很多買家在填寫購(gòu)貨合同時(shí)，會(huì)對(duì)合同中的一些條款有異議，希望修改細(xì)節(jié)。通常在這個(gè)時(shí)候，置業(yè)顧問(wèn)會(huì)告訴我們，合同是不能修改的，購(gòu)房者唯一能做的就是簽字、按手印。

購(gòu)房合同一般由房管局批準(zhǔn)。項(xiàng)目開工前，開發(fā)企業(yè)須將合同內(nèi)容及合同附件報(bào)送房管局監(jiān)管部門審核，審核后生效。但在簽訂合同的過(guò)程中，不可能修改條款。簽訂購(gòu)房合同的依據(jù)不是雙方協(xié)商的，因此沒有修改的余地。

支付首付后，仍然存在買家在網(wǎng)上簽約前再簽一份合同的情況。在無(wú)法確認(rèn)貸款能否通過(guò)的前提下，開發(fā)企業(yè)在收到首付款后，會(huì)與購(gòu)房者簽訂開發(fā)商自己的內(nèi)部合同。本合同通常不受法律保護(hù)，只提供買方首付的書面證明。此時(shí)，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者的權(quán)益就無(wú)法得到國(guó)家的保護(hù)，因?yàn)檫@一內(nèi)部合同簽訂時(shí)并不符合法律規(guī)定。當(dāng)購(gòu)房者確定可以獲得貸款時(shí)，開發(fā)商將收回與購(gòu)房者簽訂的內(nèi)部合同。這時(shí)，開發(fā)商會(huì)給購(gòu)房者一份有效的網(wǎng)上合同，這是購(gòu)房者手中的最終合同。不管怎么說(shuō)，沒有合同是沒有用的。

一個(gè)好的房地產(chǎn)顧問(wèn)不僅是銷售專家，還是心理顧問(wèn)。通過(guò)簡(jiǎn)單的幾句話，就可以大致了解來(lái)訪者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、購(gòu)房需求以及這一限購(gòu)令的成交概率，所以很多房地產(chǎn)顧問(wèn)都會(huì)傾訴你的心聲，你高高興興地買了房子。但房地產(chǎn)顧問(wèn)的很多話都不會(huì)體現(xiàn)在購(gòu)房合同中，比如交房時(shí)間、后期物業(yè)管理、學(xué)校配套等，所以在購(gòu)房時(shí)，不要把房地產(chǎn)顧問(wèn)的話當(dāng)成理所當(dāng)然的合同條款。在簽訂合同時(shí)，要多注意是否有房產(chǎn)顧問(wèn)向你承諾的那些東西，比如如果你確定這些東西不會(huì)體現(xiàn)在合同中，你就要多注意自己是否想買房。因此，購(gòu)房者在購(gòu)房前和簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要為自己準(zhǔn)備更多有力的證據(jù)，以便日后發(fā)生糾紛時(shí)，購(gòu)房者也能保護(hù)自己的權(quán)利。

小心“自我約定”很棘手

任何曾經(jīng)買房的人都知道，在簽合同時(shí)，房地產(chǎn)顧問(wèn)通常會(huì)督促你盡快簽。當(dāng)你仔細(xì)看條款時(shí)，房地產(chǎn)顧問(wèn)也會(huì)說(shuō)，你不需要閱讀條款，也不能修改條款。你只要簽字蓋章就行了。雖然第一次模擬考試是一個(gè)統(tǒng)一的模板，但可能有一些霸王條款你可能不會(huì)注意到在附件中。

市民王女士曾經(jīng)遭遇霸王條款。她當(dāng)初買的是一套面積113平方米的房地產(chǎn)。不過(guò)，開發(fā)商在交房時(shí)表示，交了部分房?jī)r(jià)后才能拿到鑰匙。開發(fā)商的依據(jù)是，該房實(shí)際面積為121平方米，比原購(gòu)房面積多了8平方米。這樣，王女士就要花7萬(wàn)多元交房款和契稅。王女士當(dāng)場(chǎng)拿出購(gòu)房合同，翻到“面積確認(rèn)及面積差異處理”一頁(yè)，明確表示商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積有差異的，由購(gòu)房人補(bǔ)足部分誤差在3%以內(nèi)的房屋價(jià)款，誤差在3%以上的部分，由出賣人承擔(dān)。根據(jù)這一條款，王女士要求對(duì)方承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。意外地，另一方以“雙方自行約定”中“產(chǎn)權(quán)登記面積以有關(guān)部門核定為準(zhǔn)”的條款推斷，合同面積與實(shí)際面積不符的原因是公司外人員在簽訂合同時(shí)的核定錯(cuò)誤合同，這與公司無(wú)關(guān)，所以她不承擔(dān)任何責(zé)任。王女士找到房屋清單，按照?qǐng)D紙重新勘察了121平方米的面積。據(jù)有關(guān)部門介紹，開發(fā)商在與她簽訂購(gòu)房合同前，已經(jīng)有了121平方米的測(cè)繪成果。開發(fā)企業(yè)完全是在欺騙消費(fèi)者。通過(guò)工商部門的投訴，事情終于圓滿解決了。由于缺乏法律知識(shí)，購(gòu)房者根本無(wú)法理解合同條款。一份正式的購(gòu)房合同差不多20頁(yè)，任何普通人都很難在短時(shí)間內(nèi)看透具體細(xì)節(jié)，所以在簽訂合同時(shí)，購(gòu)房者基本上是被動(dòng)的。你知道嗎