具體案例：我買(mǎi)了一套商品房。檢查房子時(shí)，發(fā)現(xiàn)很多地方不符合交房條件，于是要求開(kāi)發(fā)商整改。整改后，我要求開(kāi)發(fā)商賠償，但他說(shuō)整改階段沒(méi)有逾期。請(qǐng)問(wèn)，什么是延遲交貨？這種情況屬于遲交嗎？開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任？經(jīng)典答案：

對(duì)于延遲交付，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行認(rèn)定：

首先，除了法律規(guī)定的不可抗力和合同約定的開(kāi)發(fā)商可以免除責(zé)任的理由外，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收未按合同約定的交付時(shí)間進(jìn)行，已提上議事日程。第二，如果法律和合同規(guī)定了不可抗力，開(kāi)發(fā)商可以免除責(zé)任，但開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在合同規(guī)定的期限內(nèi)通知買(mǎi)方。

第三，交付房屋時(shí)，如果房屋不符合合同約定的使用條件，購(gòu)房人可以拒絕接受，如果有特別約定，可以退房；如果沒(méi)有特別約定，在符合使用條件前，將被視為開(kāi)發(fā)商逾期交房。從你所說(shuō)的判斷，開(kāi)發(fā)商已構(gòu)成逾期交貨。預(yù)售合同約定違約金標(biāo)準(zhǔn)的，按合同約定執(zhí)行；合同未約定的，按逾期履行天數(shù)和逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)確定。

逾期交房，合同中沒(méi)有約定的，按照有關(guān)主管部門(mén)公布的同地段同類(lèi)房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)確定，或者由有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在逾期交房期間進(jìn)行評(píng)估。

附件：國(guó)家對(duì)逾期交貨違約金比例沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

一般來(lái)說(shuō)，雙方有合同約定的，合同約定的比例有約定的按約定執(zhí)行，無(wú)約定的按法定原則執(zhí)行；合同無(wú)約定的，按同期銀行貸款利率執(zhí)行。但逾期交貨違約金雖然沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，但違約金在合同中的比例并不固定，可以根據(jù)實(shí)際損失適當(dāng)調(diào)整?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由要求減少違約金的，違約金超過(guò)造成損失的30%的，適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由要求增加違約金的，違約金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約造成的損失確定?！备鶕?jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)公司逾期交付造成的損失高于合同約定的違約金的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求人民法院適當(dāng)增加，根據(jù)實(shí)際損失確定違約金，并要求房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任。

影響開(kāi)發(fā)商不斷降低逾期交房違約金比例的因素很多。一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商有一個(gè)項(xiàng)目時(shí)間表。影響項(xiàng)目進(jìn)度的因素很多，比如天氣、資金等，一旦項(xiàng)目進(jìn)度不能按時(shí)推進(jìn)，逾期交房的可能性增加，開(kāi)發(fā)商勢(shì)必會(huì)降低逾期交房違約金的比例，將自身?yè)p失降到最低。你知道嗎