一房二賣的法律效力。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，應(yīng)當(dāng)依法登記后生效，未經(jīng)登記不得生效?？梢?jiàn)，房屋過(guò)戶登記屬于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，因此辦理了房屋過(guò)戶登記手續(xù)的買受人擁有房屋所有權(quán)，成為房屋產(chǎn)權(quán)人。房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于已辦理房地產(chǎn)預(yù)告登記手續(xù)的購(gòu)房人。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人可以通過(guò)簽訂房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)買賣協(xié)議，向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記，以保證將來(lái)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)。通知登記后，未經(jīng)通知登記權(quán)利人同意處分不動(dòng)產(chǎn)的，該生物權(quán)無(wú)效。

3。出賣人簽訂的兩份合同未辦理登記手續(xù)的，最先轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的買受人享有房屋所有權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，視為房屋的交付和使用?？梢?jiàn)，依法提前占有房屋具有公示和公信的功能。其中一份合同已實(shí)際履行，反映了賣方的意愿。這種表演是合法的。我們應(yīng)遵循實(shí)際履行合同的原則，維護(hù)已完成的交易。兩份合同未辦理過(guò)戶登記和通知登記手續(xù)，標(biāo)的房屋未交付的，預(yù)交房?jī)r(jià)款的購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)享有房屋所有權(quán)。因?yàn)樘崆爸Ц斗课輰?duì)價(jià)就意味著履行房屋買賣合同，履行了合同義務(wù)的買受人應(yīng)當(dāng)擁有爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)。這樣既能維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序，促進(jìn)合同的誠(chéng)信履行，又能維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

5。一份合同已辦理商品房轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，另一份合同已交付標(biāo)的房屋。則已辦理商品房過(guò)戶登記手續(xù)的買受人應(yīng)當(dāng)擁有該房屋的所有權(quán)。根據(jù)產(chǎn)權(quán)公示與對(duì)抗原則，房屋權(quán)屬登記應(yīng)視為合同的實(shí)際履行。無(wú)論房屋是否交付，都不能對(duì)抗已辦理房屋登記手續(xù)的合同的效力。

6。另一種情況是一份合同在先，房地產(chǎn)已實(shí)際交付使用，但未辦理商品房轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)；另一份合同在先，房地產(chǎn)未實(shí)際交付，但商品房過(guò)戶登記手續(xù)已經(jīng)辦理完畢。仍應(yīng)確認(rèn)已辦理商品房過(guò)戶登記手續(xù)的購(gòu)房人擁有房屋所有權(quán)。登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利具有對(duì)相對(duì)人的請(qǐng)求權(quán)和對(duì)第三人的控制權(quán)的性質(zhì)。也就是說(shuō)，未辦理登記的原買受人不能按照所謂的“物權(quán)請(qǐng)求權(quán)”要求退房并承擔(dān)“侵權(quán)”責(zé)任，只能按照其享有的債權(quán)要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

7。上述情形均未發(fā)生的，先簽訂合同的購(gòu)房人享有房屋所有權(quán)。根據(jù)公平和誠(chéng)實(shí)信用的基本原則，兩個(gè)合同處于非實(shí)際履行狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)先履行，先簽訂合同。買受人不履行合同的，可以向出賣人要求賠償，以彌補(bǔ)不實(shí)際履行合同的后果。

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