二手房交易的步驟、陷阱，交易一定要謹(jǐn)慎。那么如何認(rèn)定購房合同無效呢？（一）無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)民法通則，無民事行為能力人由其法定民事行為代理人代理。因此，無民事行為能力人應(yīng)當(dāng)代表其法定代理人簽訂合同，不能獨(dú)立簽訂合同，否則，合同無效。無民事行為能力人一般是指10歲以下的兒童和精神病人。（二）限制行為能力人未經(jīng)法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，其法定代理人在進(jìn)行房屋買賣時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂合同或者征得法定代理人的同意。法定代理人無能力簽訂房屋買賣合同。限制行為能力人主要是指10周歲以上不滿18周歲的未成年人和不能完全認(rèn)定自己行為后果的未成年人；

（3）一方騙取另一方簽訂的房屋買賣合同。是指一方簽訂的房屋買賣合同以捏造或者隱瞞事實(shí)真相等欺騙手段，造成另一方錯(cuò)誤理解的行為。這里的真相應(yīng)該是指房屋所有權(quán)的信息，而不是房屋狀況的全部信息。指一方簽訂的房屋買賣合同，以威脅對方的財(cái)產(chǎn)、身體或精神損害，迫使對方產(chǎn)生恐懼心理。指房屋買賣一方利用另一方的危機(jī)或迫切需要迫使另一方接受明顯不利條件而簽訂的房屋買賣合同；（六）房屋買賣雙方惡意串通，損害國家、集體或者他人利益的買賣合同；（七）房屋買賣權(quán)利有爭議的。出賣人應(yīng)當(dāng)對所售房屋擁有絕對無瑕疵的所有權(quán)，因?yàn)闋幾h房屋的所有權(quán)尚未確定，出賣人不一定擁有絕對所有權(quán)，出賣人簽訂的房屋買賣合同當(dāng)然無效；

（8）房屋所有權(quán)發(fā)生爭議的房屋買賣合同未經(jīng)其他共有人同意，處分其他共有人；共有房屋的買賣，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共有人簽字同意，否則買賣合同無效。在實(shí)際交易中，一些普通房屋的共有人的名字會(huì)記錄在房屋所有權(quán)證上，這樣所有共有人都可以方便地簽字。但是，對于未在房屋所有權(quán)證上記載所有人的房屋，即休眠共有房屋，買受人可以通過出賣人在房屋買賣合同中不承諾其他共有人的方式來保護(hù)其交易安全；

（9）出租人與第三人惡意訂立的房屋買賣合同串通侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的行為無效。出租人出售出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。出租人與第三人惡意串通侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的，房屋買賣合同無效，但出租人只是不履行告知義務(wù)，或者在同等條件下將房屋出售給承租人以外的人，已簽訂的房屋買賣合同仍然有效的，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；

（十）司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋買賣合同。經(jīng)司法、行政機(jī)關(guān)依法責(zé)令或者決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋所有人，在上述措施解除前不得出售，否則所簽訂的房屋買賣合同無效。如法院依法查封的房屋、拆遷規(guī)劃紅線內(nèi)的房屋等；（十一）其他導(dǎo)致房屋買賣合同無效的情形?！逗贤ā穼贤瑹o效的法律后果作了兩項(xiàng)規(guī)定。第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還；無法返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此遭受的損失。雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)責(zé)任?！钡谖迨艞l規(guī)定：“當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，所得財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還國家、集體或者第三人?！?/p>