2006年9月，李某與南寧某房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱該公司）簽訂了住宅《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。合同規(guī)定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付買(mǎi)受人使用之日起560日內(nèi)，將出賣(mài)人需要提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。因出賣(mài)人責(zé)任，買(mǎi)受人未能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，出賣(mài)人應(yīng)按已付房?jī)r(jià)的1%向買(mǎi)受人支付違約金。

合同簽訂后，李先生按合同付款，公司于2007年9月11日將房屋交付給李先生，但直到2009年10月22日才取得現(xiàn)銷(xiāo)備案證明；2010年1月4日，公司為李先生辦理了房屋所有權(quán)證，但不是土地使用證。后來(lái)，李某以公司未在約定期限內(nèi)完成產(chǎn)權(quán)登記，未為其辦理土地使用權(quán)證為由，向法院提起訴訟。最后，法院判決，公司應(yīng)向李某繳納逾期申報(bào)違約金7023元，并自判決生效之日起30日內(nèi)為李某房屋申請(qǐng)土地使用權(quán)證。公司不服一審判決提起上訴，二審法院駁回上訴。

律師點(diǎn)評(píng)：

本案涉及商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的證照辦理程序以及開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)方的義務(wù)。

根據(jù)建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理總局印發(fā)的《商品房買(mǎi)賣(mài)格式合同》第15條“產(chǎn)權(quán)登記協(xié)議”的規(guī)定，普遍認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商“應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起一定期限內(nèi)，將出賣(mài)人提供的信息報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”，以辦理《房屋所有權(quán)證》和《產(chǎn)權(quán)登記證》為準(zhǔn)，土地使用權(quán)逾期的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。房屋產(chǎn)權(quán)證由開(kāi)發(fā)商或買(mǎi)受人辦理，雙方約定。

關(guān)于辦理買(mǎi)受人房屋的土地使用權(quán)證，由于商品房小區(qū)的土地使用權(quán)在開(kāi)發(fā)時(shí)屬于買(mǎi)受人名下，商品房出售后，小區(qū)的土地使用權(quán)應(yīng)屬于小區(qū)全體業(yè)主（如有未售部分，業(yè)主為開(kāi)發(fā)商），因此買(mǎi)受人有權(quán)在取得房屋產(chǎn)權(quán)證使用權(quán)證后取得房屋的土地使用權(quán)。根據(jù)南寧市國(guó)土資源局有關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)證必須由開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)，并符合以下條件：1。商品房所在地為具有轉(zhuǎn)讓性質(zhì)的房屋，取得相應(yīng)的《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》；2、擬申請(qǐng)土地使用證的房屋取得相應(yīng)的《房屋所有權(quán)證》；3。房子所在的那塊地已經(jīng)完工并更新了。

本案中，公司未能在期限內(nèi)取得《商品房現(xiàn)售備案證明》，導(dǎo)致李某未能及時(shí)取得《房屋所有權(quán)證》，也未能申請(qǐng)到包括李某在內(nèi)的所有業(yè)主的《土地使用證》，其中違反了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的約定，故法院判決李某承擔(dān)違約責(zé)任。

相關(guān)法律知識(shí)：

違約是指違約債務(wù)，又稱不履行合同債務(wù)。這里的合同債務(wù)不僅包括當(dāng)事人在合同中約定的義務(wù)，還包括法律直接規(guī)定的義務(wù)，以及當(dāng)事人根據(jù)法理和精神的要求必須遵守的義務(wù)。你知道嗎