據(jù)悉，2014年至2016年上半年，北京市第二人民法院共審理此類案件14起。由于近年來房價(jià)飛漲，此類案件中有的貸款人在借款人還款時(shí)惡意逃避，故意造成對方到期無法償還債務(wù)，有的貸款人在取得委托書后，惡意串通買方低價(jià)轉(zhuǎn)讓，給借款人造成巨大損失。缺少合同條款的履行細(xì)節(jié)曹和黃是一對夫妻。他們住的房子是老房子拆遷后的安置房，登記在曹某名下。

誰會(huì)想到，搬進(jìn)嶄新的安置房后，全家甚至打了很多官司。先是妻子黃某向房管部門申請異議登記，然后起訴曹某離婚。與妻子離婚調(diào)解后，曹某在與子女審理房屋確認(rèn)訴訟時(shí)，向房管部門申請注銷異議登記。后來，曹某與外地人胡某簽訂借款合同，并向其借款250萬元。

曹的貸款以房屋抵押作擔(dān)保。他還公證姚某當(dāng)天將房子賣掉。委托事項(xiàng)包括解除銀行抵押、代收房款、過戶。

上述貸款到期后，曹某無法償還。因此，姚某持委托書將房屋出售給一家投資公司。

曹某認(rèn)為，姚某未經(jīng)本人同意將房屋出售，且未獲得任何購房款，損害了其產(chǎn)權(quán)，故起訴確認(rèn)姚某代為簽訂的房屋買賣合同無效。

庭審后，根據(jù)買受人購房前未看房的情況，合同條款缺少合同履行、抵押權(quán)屬轉(zhuǎn)移、房屋付款流轉(zhuǎn)等具體細(xì)節(jié)，經(jīng)查，代曹某賣房的姚某與買方投資公司存在惡意串通行為，故認(rèn)定房屋買賣合同無效。法官認(rèn)為，法律禁止在到期日不能還款的情況下，直接約定房屋用于還債。近年來，為了規(guī)避這一法律禁令，貸款人往往要求借款人在簽訂借款合同的同時(shí)簽訂房屋買賣合同，逾期不還的，按照買賣合同將房屋出售給貸款人。有的情況下，借款人的手段更為“高明”，同一利益共同體又分為出借人、委托代理賣房人、買受人，甚至后續(xù)買受人的連環(huán)過戶。雖然在形式上避開了“抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”的禁止性規(guī)定，但利用債務(wù)人的不利地位，謀求不平衡的經(jīng)濟(jì)利益，仍然受到法律制裁。

遠(yuǎn)低于市場正常成交價(jià)格

北京市東城區(qū)一胡同內(nèi)，有5家以孫某名義注冊的北坊。原告孫某和龍某是夫妻。2011年9月6日，為了給孫某的侄女孫小某集資，孫某和龍某與錢某簽訂了借款合同。根據(jù)合同，兩人向錢某借款220萬元。同時(shí)，兩名原告將房屋作為債務(wù)的擔(dān)保。當(dāng)日，孫和龍為常某出具“委托書”，委托常某將這5套房子出售。2011年11月，常先生作為孫先生的代理人，與楊先生簽訂了存量房買賣合同，并以220萬元的價(jià)格將這5套房子賣給了楊先生。

2013年2月，楊先生與外地人吳先生簽訂了存量房買賣合同。雙方約定，楊某以216萬元的價(jià)格將5套房子賣給吳某。

為此，孫某向法院提起上訴，確認(rèn)房屋買賣合同無效。經(jīng)評估，當(dāng)時(shí)爭議房屋的市場價(jià)格為768萬余元。

法院認(rèn)為，常先生自稱為孫先生貸款的擔(dān)保人，常先生以孫先生委托代理人的身份將爭議房屋出售給楊先生，價(jià)格為220萬元，遠(yuǎn)低于市場正常交易價(jià)格。作為孫某的委托代理人，常某在本次交易中沒有保護(hù)和提示原告的合法權(quán)益。同時(shí)，作為爭議房屋的買受人，楊某所購房屋的價(jià)格遠(yuǎn)低于正常的市場交易價(jià)格，且沒有證據(jù)證明被告在本次購房中是否承擔(dān)了注意義務(wù)，也無法確認(rèn)楊某在購房前對爭議房屋進(jìn)行了核對。綜合以上因素，可以得出楊某與常某在購房過程中存在串通行為的結(jié)論。兩人的勾結(jié)損害了孫、龍的合法利益，故常某代表孫、楊簽訂的《存量房買賣合同》應(yīng)無效。據(jù)法官介紹，按揭貸款案件的主要特點(diǎn)之一是貸款人以形式分割法律關(guān)系，故意規(guī)避法律。從交易過程來看，借款人除與貸款人形成借款關(guān)系外，還按要求向他人辦理公證委托，委托他人代理出售房屋，形成委托代理關(guān)系；尚未付款的，由借款人代為辦理，再找一個(gè)所謂的“陌生人”買房，形成售房的法律關(guān)系。貸款人、代理人和買方的身份并不交叉，造成了幾個(gè)主體之間沒有關(guān)聯(lián)的假象。同一利益共同體“分離”后，民間借貸法律關(guān)系、委托代理關(guān)系、房屋買賣法律關(guān)系等看似獨(dú)立的法律關(guān)系都以形式形成，從而規(guī)避法律制裁。法官的建議借款人需要具備三個(gè)意識(shí)北京市第二人民法院法官提醒當(dāng)事人，在簽訂借款合同時(shí)，借款人需要具備以下三個(gè)意識(shí)：一是維權(quán)意識(shí)。要注意兩個(gè)方面：一是貸款人與售樓代理是否存在串通行為，即售樓代理是否受貸款人指使作出有損業(yè)主利益的安排；二是售樓代理與購房人是否存在串通行為，損害了房主的利益。要注意交易中的各種證據(jù)，未雨綢繆；如因貸款人利益集團(tuán)的隱性操作而難以找到證據(jù)的，還應(yīng)向法院提供上述兩種串通行為的證據(jù)線索，并申請法院獲取相關(guān)證據(jù)。二是風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。要在兩個(gè)方面樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)：一是在決策過程中，如果提供貸款的人要求你提供房屋，但不依法辦理抵押登記，而是與你簽訂房屋買賣合同或要求你辦理委托代理房屋公證售樓時(shí)，一定要提高警惕，要求他們辦理正規(guī)的房地產(chǎn)抵押手續(xù)，或者換一家貸款機(jī)構(gòu)貸款。其次，在履行過程中，要認(rèn)真考慮和評估可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。如需進(jìn)一步協(xié)商或變更，必須以書面形式確定，避免口頭約定變更履行方式，避免以后發(fā)生糾紛。第三是謹(jǐn)慎。一方面，要抑制急于用錢的急躁情緒，冷靜觀察形勢和即將到來的交易。另一方面，要正確預(yù)見決策的后果，注重簽字的效力，認(rèn)真閱讀合同或協(xié)議，充分、清晰地理解條款內(nèi)容，準(zhǔn)確預(yù)測到期不能償還的法律后果，不要因?yàn)榧毙桢X而草率簽字。

司法觀察

違法，雙方都面臨風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，民間借貸市場也更加活躍。由于銀行貸款審核嚴(yán)格，手續(xù)繁瑣，小微融資供給渠道相對缺乏，一些資金閑置的人抓住了民間小微融資這一迫切需求。同時(shí)，由于法律監(jiān)管的日益嚴(yán)格，民間借貸以售房或委托售房的方式作為擔(dān)保，意在為放貸人尋求充分的保護(hù)。但是，我國法律禁止直接約定貸款到期不能償還。為規(guī)避本法規(guī)定，貸款人要求借款人在簽訂借款合同的同時(shí)簽訂房屋買賣合同。如果貸款到期不還，房屋將按買賣合同的約定出售給貸款人。在實(shí)踐中，涉及抵押貸款的房屋買賣合同糾紛有兩種類型：一種是出賣人（房屋的登記所有人）