首先，從契稅征收方式來看：按基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%。購房人首次購買面積在90平方米（含90平方米）以下的普通住宅的，按成交總額的1%支付。購房人首次購買面積在90平方米以上的普通住宅的，按成交總額的1.5%支付。當(dāng)然，首次購房和普通住宅可同時享受優(yōu)惠，契稅優(yōu)惠按個人計(jì)算。買受人購買的房產(chǎn)為非普通住宅或者非住宅的，買受人應(yīng)當(dāng)支付交易總額的3%。其次，從增值稅的征收方式來看：增值稅的名稱是在今年5月“營改增”后命名的。它最初被稱為營業(yè)稅。

過去營業(yè)稅的征收分為幾種情況：普通住宅5年以下按房屋總價(jià)的5.6%征收，5年以上（含5年）免征；非普通住宅5年以下按房屋總價(jià)的5.6%征收五年以上的，按房屋總價(jià)與購房款差額的5.6%收取五年以上（含五年）的費(fèi)用。正是因?yàn)橛辛诉@項(xiàng)房產(chǎn)營業(yè)稅征收滿五年免征的規(guī)定，符合條件的房子才會把“滿五”作為公示的優(yōu)勢之一。但“營改增”后，五年期改為兩年，營業(yè)稅也改為增值稅。根據(jù)新規(guī)定，個人銷售住房不足兩年的，按5%的稅率全額繳納增值稅；個人銷售住房超過兩年的，免征增值稅。所以有一句俗話叫“人兒”。按照目前的政策，我們將不同類型的房子分為四類：兩年以下、兩年到五年之間、不到五年之后、五年之后。在這里，我們假設(shè)這樣一個購房場景：一套面積100平方米的二手房，網(wǎng)簽價(jià)格200萬（以網(wǎng)簽價(jià)格為準(zhǔn)），原價(jià)160萬，是購房者首次購房。

第一類二手房不足兩年

二手房不足兩年征稅最多，一套房子在交易過程中會產(chǎn)生契稅、增值稅和個人所得稅。

①增值稅全額征收，稅額=[200萬/（1+5%）×5.6%=106700

②契稅全額征收，因面積小于90平方米，稅率為1%，稅額=（200萬—已征收增值稅）×1%=18900

③個稅=（200萬—原價(jià)—原契稅—200萬×10%—利息—本次增值稅）×20%=15400

三種稅種，共計(jì)14.1萬元。

第二種是兩年到五年之間

在這種情況下，免征增值稅，只征收契稅和個人所得稅。

①契稅仍全額征收，計(jì)算方法如上所示。稅額=（200萬—已征收增值稅）×1%=18900

④個稅=（200萬—原價(jià)—原稅—200萬×10%—利息）×20%=36800

兩稅合計(jì)55700元。

第三套房子并不是唯一一套有5年歷史的房子

這種房子的稅收成本與第二套房子完全相同，免征增值稅，所以稅收成本只有契稅和個人所得稅，共計(jì)55700元。

第四種房子是五年內(nèi)唯一的一種

這種房子只收契稅。

契稅金額=200萬×1%=20000元。

從上面可以看出，如果你買了一套5年或5年以上的房子，比不到2年的房子要省很多錢。面積越大，稅收差距就越大。所以我們買二手房時，盡量選擇5年內(nèi)唯一的房子。即使價(jià)格高，我們也可以在稅收支出上彌補(bǔ)。當(dāng)然，如果你不介意交稅或者想要房子越新越好，你就不介意交稅。你知道嗎