1。當房屋不符合交付條件時，買受人有權(quán)拒絕接受合同?！逗贤ā返谝话偎氖藯l規(guī)定：“標的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風(fēng)險由出賣人承擔(dān)。”風(fēng)險轉(zhuǎn)移時，標的物應(yīng)當具有約定的性質(zhì)。沒有約定的，應(yīng)當具有與合同約定或者通常使用目的相適應(yīng)的特征，并且應(yīng)當具有同類標的物，買受人可以從標的物的種類中期待。如果房子不符合交房條件，就很難達到合同的目的。根據(jù)上述規(guī)定，買方有權(quán)拒收。有鑒于此，有人認為，買受人拒絕應(yīng)當有正當理由，有正當理由應(yīng)當采取嚴格的標準，即買受人必須明確表示拒絕接受的意思，買受人拒絕接受時必須指出不符合交付條件的具體情形拒絕接受。這一觀點的依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十一條規(guī)定：“房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，視為交付財產(chǎn)除非當事人另有約定，該房屋不得使用。房屋毀損、滅失的風(fēng)險在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人無正當理由拒絕接受出賣人書面交付通知的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自本合同確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)書面交貨通知，法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。“筆者認為，上述司法解釋不適用于開發(fā)商交付的房屋不符合交付條件的情況，買方拒收應(yīng)以是否違反減損義務(wù)來判斷。理由如下：

首先，買受人以開發(fā)商全部履約為條件，無正當理由拒絕?！督忉尅返谑粭l的目的是解決商品房買賣合同中買受人遲延收貨的問題。遲延提貨的構(gòu)成必須以債務(wù)人已經(jīng)依法履行為前提。當開發(fā)商交付的房屋不符合交付條件時，其支付行為就不是以債務(wù)為目的的。很難說這是合法付款。即使買受人不以不符合交付條件的具體情況為由拒絕購房，也不屬于解釋第十一條規(guī)定的“無正當理由”。其次，買方應(yīng)根據(jù)減損義務(wù)告知開發(fā)商房屋的缺陷。本著誠實信用的原則，購房者應(yīng)及時驗房，并向開發(fā)商說明拒收原因，以便開發(fā)商及時修復(fù)房屋，防止損失擴大。這種義務(wù)稱為減值義務(wù)。減損義務(wù)的性質(zhì)屬于不真實義務(wù)，即違約義務(wù)，雖然它不需要向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任，但它必須承擔(dān)自己的利益。住房開發(fā)是一項龐大的工程。買方可能不知道交貨時是否具備某些交貨條件。因此，對告知義務(wù)的判斷應(yīng)以個案為依據(jù)。但是，這并不意味著買方可以無故拒絕。買受人收到書面交房通知后，未到現(xiàn)場檢查房屋，也未明確表示是否驗收的，在此期間因未占用、使用房屋而遭受的非利益由買受人承擔(dān)。買受人拒絕提取的，開發(fā)商可以延期交付。遲延履行，是指債務(wù)已到清償期限，可以清償，但由于債務(wù)人的原因不能清償。構(gòu)成遲延履行的，應(yīng)當符合下列條件：一是有有效債務(wù)；二是債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人可以履行，但不履行；三是債務(wù)人無正當理由不履行。典型的遲延履行是債務(wù)人未能在約定的時間履行債務(wù)。如果開發(fā)商在約定的時間提出履約，是否可能構(gòu)成遲延履約？對比上述要件不難發(fā)現(xiàn)，問題的核心在于交付的標的物是否因瑕疵被拒絕，可以構(gòu)成“債務(wù)人可以履行但不履行”的性質(zhì)。首先，開發(fā)者是否能夠進行判斷。當缺陷無法修復(fù)時，開發(fā)商就陷入了無法履行的困境，比如交付房屋的樓層高度不夠。然而，這種情況是罕見的，所以我們應(yīng)該采取謹慎的態(tài)度。在難以判斷缺陷是否可以修復(fù)時，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，因為有義務(wù)交付房屋的開發(fā)商不僅是房屋的業(yè)主，而且具有相應(yīng)的專業(yè)知識，能夠掌握缺陷是否可以修復(fù)的證據(jù)。其次，開發(fā)商是否處于不履行狀態(tài)。缺陷無法彌補的，適用不能履行規(guī)則。如果缺陷可以修復(fù)，就要調(diào)查不符合交付條件的房屋被拒收時，開發(fā)商是否處于不履行狀態(tài)?！逗贤ā返谝话偎氖l規(guī)定：“標的物毀損、滅失的風(fēng)險，在標的物交付前由出賣人承擔(dān)，交付后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外?！?，當開發(fā)商按約定時間交付不符合交付條件時，買方拒收的結(jié)果是房屋毀損滅失風(fēng)險不轉(zhuǎn)移，即交付未完成。也就是說，買受人的拒絕將使開發(fā)商處于負不履行狀態(tài)，這與未按合同約定的時間交付房屋處于同一法律狀態(tài)。缺陷可以修復(fù)的，開發(fā)商應(yīng)當承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。你知道嗎