開發(fā)商往往先與購房者簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議》（以下簡稱《認(rèn)購協(xié)議》）?，F(xiàn)實生活中因簽訂協(xié)議而引發(fā)的糾紛日益增多。對于購房者來說，簽訂“認(rèn)購協(xié)議”是購房過程中值得關(guān)注的一個環(huán)節(jié)。因此，購房者在認(rèn)購合同中應(yīng)該注意什么？從法律角度看，認(rèn)購書決定房屋是否出售，而正式合同則確立了正式的房屋買賣關(guān)系。兩者有本質(zhì)的區(qū)別。由于相關(guān)部門尚未對認(rèn)購做出嚴(yán)格規(guī)定，購房者應(yīng)注意：1。購房者有知情權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)商也有義務(wù)告知購房者認(rèn)購協(xié)議和商品房買賣（預(yù)售）合同中雙方的權(quán)利和義務(wù)。2購房人在認(rèn)購書中明確：“如雙方協(xié)商未能就《商品房買賣（預(yù)售）合同》或補充協(xié)議達(dá)成一致意見，開發(fā)商應(yīng)全額退還定金”，這就給自己留了余地。三。注意認(rèn)購協(xié)議中權(quán)利義務(wù)的平等。合同所體現(xiàn)的基本原則是自愿平等。也就是說，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購協(xié)議中約定必要的義務(wù)。雙方的義務(wù)是圍繞合同目的的實現(xiàn)而確立的，任何一方的義務(wù)不應(yīng)過多或過少。目前認(rèn)購形式多由開發(fā)商提供，開發(fā)商對購房者的限制較多，而開發(fā)商基本不負(fù)責(zé)任。為避免一方責(zé)任傾斜，在簽訂協(xié)議時應(yīng)注意限制開發(fā)商行為的條款。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，商品房預(yù)售實行預(yù)售許可證制度。開發(fā)商不具備商品房預(yù)售法定條件，未取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證的，開發(fā)商與購房人簽訂的認(rèn)購協(xié)議無效，不具有法律效力?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第二條規(guī)定，“本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正式建設(shè)的房屋預(yù)售給購房人的行為，而購房者支付定金或房價，“據(jù)此，支付首付的認(rèn)購行為屬于商品房預(yù)售范圍。作為購房者，首先要考察開發(fā)商是否具備商品房銷售條件，以防無效認(rèn)購。開發(fā)商故意隱瞞重要事實或者提供虛假信息，謊稱取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)承包過錯責(zé)任。開發(fā)商除退還買受人已付定金外，還應(yīng)賠償買受人已付定金利息等資金損失及其他相關(guān)財產(chǎn)損失。三是明確協(xié)議條款。認(rèn)購書要具有合同效力，首先要符合合同法的要求，內(nèi)容要明確。認(rèn)購書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：1。買賣雙方的基本情況，包括雙方的名稱、地址、電話和傳真。房屋基本信息，包括房屋號、戶型、面積、單價、總價等。簽訂正式合同的期限、付款地點和簽訂地點。定金的支付方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款等。一般來說，出賣人的義務(wù)應(yīng)包括：保留雙方約定的商品房，不得將其出售給第三人；訂立正式的買賣合同按認(rèn)購書約定的主要條件約定主要內(nèi)容；在約定的期限內(nèi)協(xié)商簽訂銷售合同；當(dāng)雙方未能就主要條款或合同條款達(dá)成一致意見時，根據(jù)法律規(guī)定或交易慣例或公平原則確定主要條款。7違約條款，即買賣雙方不按合同規(guī)定履行應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任。認(rèn)購協(xié)議應(yīng)具有上述條款。經(jīng)雙方同意，認(rèn)購協(xié)議成立。四、區(qū)分“定金”和“定金”

在認(rèn)購協(xié)議中，往往有“定金”或“定金”兩個詞，雖然只有一個詞的區(qū)別，但二者的法律含義卻大相徑庭。定金是一個特殊的法律概念，其目的主要是保證合同的成立和履行，并有具體的定金規(guī)則，即“支付定金的一方不履行約定的債務(wù)，無權(quán)要求返還定金；收取定金的當(dāng)事人不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付定金，“定金不具有定金的性質(zhì)。一般來說，押金被視為預(yù)付款。一般只能按預(yù)付款規(guī)則處理，即當(dāng)收到預(yù)付款的一方不履行合同時，應(yīng)承擔(dān)返還預(yù)付款和賠償損失的責(zé)任。因此，購房者在簽訂認(rèn)購協(xié)議時，一定要仔細(xì)辨別“定金”和“定金”。實際上，大多數(shù)認(rèn)購協(xié)議都是以“定金”的形式簽訂的。5訂閱書簽后注意押金的處理。由于定金具有擔(dān)保性質(zhì)，一方違約，定金不予退還或雙倍退還。因此，買賣雙方應(yīng)在認(rèn)購協(xié)議中分別約定在簽訂正式合同過程中可能出現(xiàn)的各種情況，以保護(hù)雙方的權(quán)益。列舉了幾種情況作為參考：1。買受人未在認(rèn)購協(xié)議約定的期限內(nèi)簽訂合同的，屬于買受人違約，定金不予退還；出賣人在認(rèn)購協(xié)議約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)售給第三人或者與第三人簽訂認(rèn)購協(xié)議的，造成雙方未能正式簽訂合同的，屬于賣方違約，賣方應(yīng)向買方報告雙倍定金。2任何一方對認(rèn)購協(xié)議中確認(rèn)的條件如房間號、價格、面積等進(jìn)行修改，導(dǎo)致未能簽訂合同的，被修改方視為違約。買受人違約的，定金不予退還；出賣人違約的，定金雙倍退還。三。買賣雙方在規(guī)定期限內(nèi)正式簽訂合同的，定金可作為購房款或在買受人履行合同后退還給買受人；在正式合同履行過程中一方違約的，按“不退”或“雙倍返還”處理。4因出賣人不符合房屋買賣（預(yù)售）條件致使認(rèn)購協(xié)議無效的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金退還買受人，并承擔(dān)締約過失責(zé)任。5如果由于賣方提供給買方的證明文件不真實導(dǎo)致賣方未能簽訂正式合同，賣方應(yīng)將定金全額退還買方。6如雙方僅就預(yù)售（售）合同及補充協(xié)議未達(dá)成一致，且未簽訂合同的，出賣人應(yīng)將定金全額退還買受人?？傊?，購房者在簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》時，應(yīng)認(rèn)真審閱開發(fā)商提供的格式條款，適當(dāng)補充完善，調(diào)整約定的定金范圍，從根本上區(qū)分《認(rèn)購協(xié)議書》與房屋買賣合同，使之獨立。只有這樣，才能真正保護(hù)購房者的合法權(quán)益。

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商品房銷售管理辦法第二十二條：符合商品房銷售條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂合同前向買受人收取預(yù)付款性質(zhì)費用的商品房買賣合同，在簽訂商品房買賣合同時，以該費用作為房價；當(dāng)事人未簽訂商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)解除合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收取的費用退還買受人；當(dāng)事人另有約定的，從其約定。《擔(dān)保法》第八十九條：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ街Ц抖ń?，作為合同的?dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)謨r或者追回。如果支付定金的一方未能履行