中交所交易簡案：小陳通過中介從老王手中買了一套二手房，辦理過戶手續(xù)時才知道房子屬于中交所，而賣房子的老王，不能提供原銷售單位出具的房屋上市批準證明，也不能過戶。無奈之下，小陳對老王和中介公司提起訴訟。日前，北京市海淀區(qū)人民法院審理了此案。1995年，老王從單位購買了薊門里社區(qū)的一套住房，取得了房屋所有權(quán)證。2011年，老王通過一家房地產(chǎn)中介公司把房子賣了。經(jīng)過房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的中介服務，老王終于與小陳簽訂了房屋買賣合同。小陳花了130萬元買了房子，老王把房子給了小陳住。小陳還交了房地產(chǎn)中介費45600元。根據(jù)合同雙方約定：自合同簽訂之日起30日內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記；因出賣人原因，買受人未能在約定的時間或條件內(nèi)取得房屋所有權(quán)證，逾期超過30日的，買受人有權(quán)解除合同，出賣人應支付總房價20%的違約金。2011年5月，雙方到房管部門辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。但由于該房屋屬于中央交付用房，老王無法提供原銷售單位出具的批準該房屋上市的證明，雙方均未能辦理過戶手續(xù)。今年6月，老王為小陳出具了承諾書，承諾9月前完成房屋的上市手續(xù)。逾期不辦理掛牌手續(xù)的，將全部購房款退還小陳，并賠償違約金和中介費。但是，老王在房屋到期時仍未辦理完房屋的掛牌手續(xù)，他也沒有將房款退還給小陳。小陳將老王告上法庭，要求解除合同，并要求老王退還并賠償26萬元作為違約金。老王在開庭時表示，由于離開原單位十多年，他并不知道房子不能上市交易。他雖然不能為小陳辦理過戶手續(xù)，但可以與小陳辦理房屋買賣公證，要求雙方繼續(xù)履行合同，不同意小陳的主張。同時，小陳還將房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起訴至法院，要求其退還中介服務費45600元。庭審中，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司稱，該公司收取的服務費包括中介服務、代理貸款、代理評估等，均已完成，故不同意退還費用。法院經(jīng)審理認為，小陳與老王簽訂的房屋買賣合同為有效合同。但在履行合同過程中，老王無法提供原銷售單位出具的房屋上市批準證明，雙方也無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，導致小陳取得房屋所有權(quán)的目的落空房子?，F(xiàn)在小陳要求解除合同，法院支持。合同解除后，老王應將130萬元購房款退還小陳，小陳應將房屋退還老王。因為老王的原因，房屋不能轉(zhuǎn)讓，導致合同終止，老王作為出賣人，應當承擔違約責任；小陳作為買受人，也應當盡到合理的注意義務，在簽訂合同前了解房屋產(chǎn)權(quán)的相關(guān)信息，并對房屋產(chǎn)權(quán)的相關(guān)信息不完全了解的，還應承擔解除合同的責任。最后，法院判決老王賠償小陳10萬元作為違約金。對于該房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，法院認為，該公司中介服務促成的房屋買賣合同中銷售的房屋是暫時不能上市交易的集中生產(chǎn)用房，因此中介服務合同的目的無法實現(xiàn)。作為專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，在買賣雙方簽訂合同前，公司應先核實房源和房屋性質(zhì)，如發(fā)現(xiàn)原售房單位是北京市的中心單位，公司應告知買賣雙方是否需要了解是否需要原售房單位同意該房屋上市，未履行合理的告知義務，致使買賣雙方發(fā)生本次房屋買賣行為，給買賣雙方造成損失的，對履行中介義務有重大過失的，應當退還收取的費用。法官指出：房屋買賣合同中涉及中央生產(chǎn)用房（即中央單位在京銷售的公房）、房改房（按房改規(guī)定銷售的公房）、集資房等福利性住房的，是買賣雙方的真實意思表示，且不作為違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的，應當認定為有效，但合同能否繼續(xù)履行，需要結(jié)合各種性質(zhì)的住房專項政策審查。正常情況下，當所售房源為中心交房時，需要到中心交房辦辦理登記手續(xù)；當所售房屋為房改房時，如果是按成本價購買的，則不限售。一般來說，居住5年后，就可以依法進入市場了。在按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金或土地收益并繳納相關(guān)稅費后，房屋銷售收入屬于個人，如標準價購房單位保留一定產(chǎn)權(quán)的，限制交易；如果集資建設單位按經(jīng)濟適用房管理，交易不受限制。此外，如果銷售單位與購房人就房屋掛牌交易有特別約定，也應遵守雙方約定。因此，在二手房交易中，如果房屋屬于福利房，買賣雙方在簽訂合同前，首先要了解房屋的房源、性質(zhì)以及房屋是否符合上市條件，以保證雙方簽訂的合同順利履行，避免簽訂合同后未能辦理過戶手續(xù)，給雙方造成損失。北京資深房地產(chǎn)律師趙濤評論道：本案房屋買賣合同為有效合同。但在合同履行過程中，由于一方不能提供原銷售單位出具的房屋上市批準證明，且雙方不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，無法達到取得房屋所有權(quán)的目的。對方當事人要求解除合同的，法院應當予以支持。合同終止后，雙方應承擔退貨責任。（人民法院上報的中心產(chǎn)房評估分析）